FD.NL  21 september 2017

Niet eerder ging zoveel geld om in de huizenmarkt

In de eerste acht maanden van dit jaar is € 40,4 mrd omgegaan in de Nederlandse woningmarkt. Dat is 26% meer dan dezelfde periode een jaar eerder en was niet eerder zo hoog. Dat blijkt uit de jongste cijfers van het CBS. Dankzij deze grote voorsprong is een recordbedrag voor het jaar 2017 al bijna zekergesteld.

De forse groei van de woningmarkt is een combinatie van hogere huizenprijzen en meer transacties. In augustus lag de koopprijs 7,8% hoger vergeleken met een jaar eerder. Een dergelijke stijging houdt al vier maanden aan. Tevens is dit het hoogste niveau in de drieënhalf jaar tijd dat de prijs van koopwoningen ononderbroken toeneemt.

In aantallen gemeten zijn in de eerste acht maanden 16,6% meer woningen verkocht ten opzichte van dezelfde periode in 2016. Van januari tot en met augustus verwisselden 155.040 woningen van eigenaar. Een aantal dat het jaarniveau van de crisisjaren - 2009 tot en met 2013 - in ruime mate overtreft.

 

 

FD.NL 09 september 2017

Draghi opent de deur naar nog lagere hypotheekrente 

De rente kan altijd lager, ook in hypotheekland, bleek deze week weer eens. De Duitse verzekeraar Allianz verlaagde het rentetarief voor een hypotheek met een looptijd van dertig jaar en Nationale Hypotheekgarantie (NHG) naar 2,45%.

Dat de dertigjaarshypotheekrente onder de 2,5% duikt is 'heel uitzonderlijk' zegt Jeroen Oversteegen van de Nationale Hypotheekbond, een partij die alle rentetarieven vergelijkt. 'Vlak voor de zomer hebben we dat een keer eerder gezien, maar dat heeft maar een weekje geduurd. Nu is de verwachting dat de rente zelfs iets verder zal dalen en dat andere hypotheekverstrekkers volgen.'

ECB laat rente ongewijzigd

Dat ECB-directeur Mario Draghi donderdag aankondigde dat het opkoopprogramma en de rente ongewijzigd blijven, opent de deur voor verdere verlagingen, verwacht Oversteegen. De centrale bank benadrukte zelfs nog eens dat het stimuleringspakket kan worden verlengd na dit jaar. De euro is zo duur geworden dit jaar dat de inflatie weer iets afneemt. 

'Draghi kan niet veel anders dan de rente laag houden. Dat was ook verwachting van geldverstrekkers en dat zien we terug in de prijzen,' zegt Oversteegen. 

Al vijf weken op rij dalen de hypotheekrentes. 'Deze week zijn er maar liefst twintig geldverstrekkers die de tarieven van verschillende renteperioden hebben verlaagd of gaan verlagen' zegt Martin Hagedoorn, productmanager bij de Hypotheekshop. 'Deze trend zet echt nog wel even door. ' 

Koffiedik kijken

Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep is voorzichtiger. 'Het is koffiedik kijken, maar ik denk niet dat de rente veel verder omlaag zal gaan. Draghi moet toch een keer duidelijkheid geven over het afbouwprogramma. Ik verwacht dat hij dat dit jaar zal doen. Dan zal de rente juist omhoog gaan.'

Deels zijn de recente dalingen een reactie op de hypotheekrentestijgingen die in juli zijn doorgevoerd, zegt Noorlag. Toen leefde het idee dat de ECB wel eens vlot kon gaan starten met de afbouw van het opkoopprogramma. Maar die gedachte zakte weg en de spanningen tussen de VS en Noord-Korea liepen op. Beleggers vluchtten naar veilige staatsobligaties, wat de kapitaalmarktrente en daarmee ook de hypotheekrente drukte.

Wat ook meespeelt is dat het hypotheekseizoen is geopend. 'Dan worden de tarieven weer wat scherper en de marges wat kleiner', zegt Hagedoorn. 'Want aan het begin van het seizoen willen de geldverstrekkers goed in de lijstjes staan.'

Concurrentie is toegenomen

De concurrentie op de hypotheekmarkt is de afgelopen jaren flink toegenomen. De grote banken hebben er met partijen als Dynamic Credit en Munt Hypotheken, die vooral geld van pensioenfondsen beleggen in hypotheken, geduchte concurrenten bijgekregen. Ook verzekeraars roeren zich steeds nadrukkelijker in de markt. 

Dat de tarieven voor hypotheken met een renteperiode van dertig jaar nu een historisch laag punt bereikt hebben, komt doordat de concurrentie in dat segment nu pas echt op gang is gekomen, ziet Hagedoorn. De tarieven van twintigjaars hypotheken waren eerst ook minder scherp.

Huizenprijzen stijgen verder

Allianz zou best nog een stukje naar beneden kunnen, verwacht Oversteegen van de Hypotheekbond. 'Want de rente in Duitsland is nog lager.' Overigens bereikte de rente van tien- en twintigjaars NHG-hypotheken in oktober 2016 het ultieme dieptepunt. Ten opzichte van afgelopen maandag lagen de rentes toen respectievelijk 15 en 29 basispunten lager. 

Het gevolg van de aanhoudende lage rente is dat de huizenprijzen, die de afgelopen jaren al rap zijn gestegen, nog verder zullen toenemen. In juli waren woningprijzen bijna 8% hoger dan een jaar eerder, blijkt uit recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster.


 

 

NU.NL 29 augustus 2017 

Ruim een kwart van woningen voor of boven vraagprijs verkocht

Ruim een kwart van de in het tweede kwartaal verkochte woningen is voor of boven de vraagprijs verkocht. In combinatie met de sneller stijgende prijzen en de toename in het aantal woningverkopen, kan dit wijzen op oververhitting van de woningmarkt.

Calcasa, een bedrijf dat zich richt op geautomatiseerde waardering en statistische analyse van onroerend goed voor hypotheek- en vastgoedorganisaties, concludeert dit dinsdag op basis van eigen onderzoek. 

Vergeleken met de vorige piek op de woningmarkt rond 2007-2008 wordt opvallend vaker een bedrag op of boven de vraagprijs geboden.

In het tweede kwartaal van 2017 zijn bij 28 procent van de transacties woningen voor of boven de vraagprijs verkocht. Voor de kredietcrisis, tijdens de vorige piek in 2007-2008, lag dit aandeel met 9 procent een stuk lager.

Wijdverspreide stijging overbiedingen

Waar tien jaar geleden vooral in Amsterdam en Utrecht woningen voor of boven de vraagprijs zijn verkocht, zijn overbiedingen in het tweede kwartaal van dit jaar veel wijder verspreid.

Naast Amsterdam (79 procent) en Utrecht (65 procent), is dit ook voor meer dan de helft van de transacties het geval in steden als Groningen (64 procent), Haarlem (63 procent), Amstelveen (62 procent) en Almere (62 procent). 

Dit geldt ook voor de gemeenten Zaanstad (58 procent), Amersfoort (52 procent) en Leiden (51 procent).

 

 

 

FD.NL 25 augustus 2017 door Ramón Wernsen (financieel planner en publicist)

Vakantiewoning kopen. Een veilige belegging?

De aanschaf van een vakantiewoning lijkt op het eerste gezicht een goede belegging. Behalve dat u er even lekker tot rust kunt komen, levert uw investering ook nog een mooi rendement op uit de verhuur ervan.

Jaarlijks worden er zo’n drieduizend vakantiehuizen verkocht en de verkoop zit na een aantal magere jaren weer in de lift. De gemiddelde aankoopprijs bedraagt ongeveer €125.000, al betaalt u op een toplocatie al gauw meer dan het dubbele hiervan. Veel mensen zien het als een goed alternatief voor de tegenvallende rendementen op sparen en obligaties. Verder wordt het investeren in een vakantiehuis als minder risicovol gezien dan beleggen in aandelen. Als u de weekendedities van de dagbladen openslaat, treft u met name in de zomermaanden meerdere advertenties aan van vakantieparken als Roompot, Landal en Topparken. Dit soort parken verkopen u een vakantiewoning en verhuren deze vervolgens ook voor u. In ruil ontvangt u volgens adverteerders een jaarlijks rendement tot wel 7,5%. Het betreft hier nettorendementen, als we de aanbieders moeten geloven. In veel gevallen echter komen de kosten voor rekening van de belegger en betreft het dus een brutorendement. Vanwege de hoge minimale inleg staan deze beleggingsobjecten niet onder toezicht van de AFM, kortom: extra opletten. 

Goede belegging

De ervaring leert dat naarmate beleggingsobjecten actiever worden aangeboden, de kans op een teleurstellend rendement groter is. Desondanks kan een investering in een vakantiewoning best lucratief zijn. Immers, het biedt u naast een paar weken ontspanning een verwacht rendement op dat hoger ligt dan sparen en het betreft hier een inflatiebestendige belegging. ‘Als ondernemer is het vaak interessant om deze beleggingen in box 3 te kopen en niet in uw holding. Let erop dat als u meer vastgoed hebt in box 3 dit niet bedrijfsmatig moet worden aangemerkt door de fiscus’, stelt Annelie Snijder, adviseur bij SFAA, een kantoor dat klanten adviseert over vakantiehuizen.

Alvorens in te stappen dient u zich goed te verdiepen in de wereld van koop en verhuur van vakantiehuizen. Zo is het goed te weten dat exploitanten van vakantieparken u gebruiken als financieringsbron. Doorgaans staan de vakantiewoningen geheel tot de beschikking van de exploitant, terwijl u wellicht het idee heeft dat u met dat gekochte huisje kunt doen wat u wilt. Dat is dus niet zo. In economische zin investeert u in een vakantiepark met als zekerheid de eigendom van de woning. Dit manifesteert zich in het bijzonder als u kiest voor een gegarandeerd rendement. Gezien het voorgaande doet u er dan ook verstandig aan te kiezen voor exploitanten met een goede reputatie en te onderzoeken hoe het garantierendement juridisch is vormgegeven.

Kosten

‘Het rendement voor u als belegger is afhankelijk van de aankoopsom en de te realiseren huuropbrengsten’, vertelt Iris Brik, financieel planner bij Fine Tuning. ‘Ook hangt het rendement af van de te maken kosten, zoals de box 3-heffing, de personeelskosten van de exploitant, waterschapsheffing, ozb, verzekeringen en waardevermindering of vervanging van de inrichting en het meubilair. U doet er goed aan na te gaan hoeveel rendement u overhoudt na het voldoen van al deze kosten.

Het rendement en de waardeontwikkeling zijn in hoge mate afhankelijk van de kwaliteit en het management van het desbetreffende park. Een hoge vergoeding voor het management kan goed besteed zijn als wordt gezorgd voor een uitstekende bezetting en hoge huurprijzen. Maar let op: de markt van vakantieparken is zeer competitief, hetgeen een dempende invloed heeft op de rendementsmogelijkheden. Een nadeel van het verhuren via een van de grote parken is dat u zelf niet kunt bepalen wanneer u in de woning gaat om zelf vakantie te vieren, waarschuwt Snijder. ‘U kunt tegenwoordig ook gemakkelijk zelf een vakantiehuis of stacaravan verhuren via onlineplatforms of via booking.com.’

Verder is het de vraag welke garantie u ontvangt van de exploitant. Vaak zal het gaan om een huurgarantie, wat iets anders is dan een rendementsgarantie. De waarde van een dergelijke huurgarantie is afhankelijk van de financiële kracht van de partij die de garantie biedt. De vraag is ook wat er gebeurt als de garantieperiode is afgelopen. In veel gevallen betaalt u de kosten van de garantie zelf in de vorm van een (te) hoge koopprijs van de woning ten opzichte van de kostprijs en/of een (te) hoge vergoeding voor het beheer. De aankoop van een vakantiewoning is eenvoudig, maar probeert u de woning maar eens te verkopen. Brik: ‘Besef dat een vakantiewoning minder courant is dan uw eigen woning of aandelen of obligaties in een beleggingsportefeuille.’

Risico’s

Het toverwoord bij beleggen is spreiding. Ideaal is het daarom om te investeren in meerdere vakantiehuizen op verschillende parken in verschillende landen en valuta's. Deze spreiding is echter vaak lastig te realiseren. Wel kunt u een goede locatie kiezen. Uit een rapport van de NVM blijkt dat de beste locaties de Waddeneilanden, de Veluwe, de Utrechtse Heuvelrug, Zeeland en de kuststreek zijn. Dit vertaalt zich in relatief hoge prijzen en een goede markt.

Op hoeveel direct en indirect rendement u als belegger in vakantiewoningen kan rekenen, is lastig te zeggen. Anders dan voor aandelen en obligaties zijn hierover geen statistieken. Houd er in elk geval rekening mee dat het werkelijke rendement lager zal zijn dan u in de advertenties wordt voorgespiegeld. Wel is de kans zeker aanwezig dat dit hoger zal zijn dan de huidige vergoeding op spaarrekeningen en obligaties. En dat is nog zonder het eventuele verkooprendement, dat zowel positief als negatief kan uitvallen.

 

 

 

FD.NL 2 juli 2017

De opmars van de hypotheekloze koper

De hypotheekloze koper rukt op in de woningmarkt. Bijna een derde van de appartementen is in 2016 contant afgerekend. Ongeveer de helft van de 70-plussers hoefde vorig jaar niet bij de bank aan te kloppen om een huis te kunnen betalen. In Amsterdam, Rotterdam en Den Haag is een kwart van de huizen zonder hypotheek aangeschaft, in studentensteden als Delft, Groningen en Maastricht zelfs rond de 30% van de woningen.

Het zijn enkele opvallende cijfers uit een onderzoek naar de hypotheekloze koper dat Het Kadaster maandag publiceert. Recent bleek al dat deze groep hard groeit. In 2016 kochten particulieren voor €8,6 mrd aan woningen zonder een hypotheek af te sluiten, dat is 16% van de totale hypotheekomzet. En dit bedrag groeit hard, in 2011 was het nog €4 mrd. 

Het Kadaster heeft nu ook onderzocht wie die mensen zijn die geen hypotheek nodig hebben, wat voor huizen ze kopen en waar die huizen staan. De grote meerderheid van de kopers die niet langs de bank hoeft voor een hypotheek is relatief oud, doorstromer of belegger, blijkt nu. Bijna 43% van de hypotheekloze kopers heeft meerdere woningen, 38% stroomt door naar een volgende woning. 

Starters weggeconcurreerd

‘Hypotheekloze kopers hebben een veel betere onderhandelingspositie’

• Paul de Vries van Het Kadaster

Starters krijgen het door deze ontwikkeling steeds moeilijker op de koopwoningmarkt, signaleert Paul de Vries, van Het Kadaster. 'Hypotheekloze kopers hebben een veel betere onderhandelingspositie.' Wie niet langs de bank hoeft om een hypotheek te regelen, kan immers sneller handelen en net iets meer bieden. 

Starters hebben geen tijd gehad om een paar ton eigen vermogen op te bouwen en ook geen huis dat ze met overwaarde kunnen verkopen. Dus zonder gulle ouders of riante erfenis staan zij in de grote steden steeds vaker buiten spel. 'Veel starters die hadden willen kopen hebben het nakijken en zijn aangewezen op een dure huurwoning,' zegt Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Amsterdam School of Real Estate, in reactie op het onderzoek. 

Particuliere belegger

Vooral het aantal particuliere beleggers in woningen groeit hard. 'Het is deze groep die de fikse prijsstijgingen op de koopmarkt het eenvoudigst kan bijbenen', zegt Christian Lennartz, econoom bij de Rabobank. Landelijk zijn ze inmiddels goed voor 6% van het totaal aantal transacties, in Amsterdam voor 12% en in Maastricht zelfs voor 20%. 

Het zijn vaak vermogende particulieren die in deze tijden van extreem lage rentes op zoek zijn naar een manier om rendement te maken en die vervolgens uitkomen bij de huizenmarkt. Door de enorme woningtekorten in de grote steden is een huis zo verhuurd. 

'Zo ontstaat een zelfversterkend effect', ziet Lennartz. De huurinkomsten leveren namelijk vermogen op waarmee nieuwe woningen gekocht kunnen worden. 'In Duitsland en het Verenigd Koninkrijk hebben we gezien dat als dit proces eenmaal is gestart, het moeilijk meer te stoppen is', aldus Lennartz. 

De trend lijkt te zijn ingezet tijdens de crisis, toen het percentage hypotheekloze kopers nog iets hoger was dan nu. 'Ondernemende types zagen toen een goed moment om in te kopen', zegt De Vries. 

Huurwoningen

Het positieve aan deze ontwikkeling is dat er meer huurwoningen komen in de vrije sector. Slechts zo'n 6% van de woningen in de Nederlandse markt behoort tot dit segment. Terwijl de vraag naar dit type woning toeneemt door strengere hypotheekregels en de wens om flexibel te zijn.

In 2016 zijn circa 30.000 koopwoningen omgezet naar huurwoningen. Of dit ook de betaalbare en goed onderhouden huizen zijn waar zoveel behoefte aan is, is nog maar de vraag. Potentiële kopers die misgrijpen, en toch maar kiezen voor een huurwoning, zijn een stuk duurder uit, berekende de Nederlandse Vereniging van Makelaars al eerder. Bij woningen tot €235.000 gaan consumenten gemiddeld 80% meer betalen als ze de woning die ze wilden kopen, gaan huren. In Amsterdam zelfs 100% meer. 

‘Over onderhoud van de woningen moet je je ook geen illusies maken’

• Johan Conijn, woningmarktdeskundige

'Over onderhoud van de woningenmoet je je ook geen illusiesmaken', zegt Conijn. 'Hetkortetermijnrendement staatvoorop.' Lennartz: 'Er zitteninderdaad ook veel verhuurders bijdie zich als huisjesmelkersgedragen. Maar je hebt ook een groep beleggers die juist nette woningen aanbiedt omdat dit huurders aantrekt die op lange termijn willen blijven en netjes hun huur betalen.'

Krimpende hypotheekmarkt

Door de opmars van de hypotheekloze koper moeten financiële instellingen zich gaan voorbereiden op een krimpende hypotheekmarkt, zegt Lennartz. 'Er zullen wel wat meer potentiële kopers bijkomen door de groei van het aantal huishoudens. Maar er is inmiddels veel vermogen opgebouwd in de woningmarkt Dat hoeft niet meer geleend te worden.' Wel kloppen sommige particuliere beleggers en doorstromers die aanvankelijk zonder hypotheek kopen later alsnog aan voor financiering.

 

 

FD.NL 2 juli 2017

Vaker bezwaar tegen WOZ-waarde woning

Het aantal huizenbezitters dat bezwaar aantekent tegen de aan hen toegekende woningwaarde, de WOZ, is dit jaar een stuk hoger dan vorig jaar. Dat rapporteert de Telegraaf op basis van gegevens van de Waarderingskamer, die toezicht houdt op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken.

Dit voorjaar werden 104.000 bezwaarprocedures gestart bij gemeenten, wat neerkomt op 1,4% van de de objecten waarvoor een waarde is bepaald. In 2016 ging het nog om 87.000 bezwaarschriften (1,1%), een jaar daarvoor om 79.000 (1,3%).

De toename kan het gevolg zijn van de hogere huizenprijzen. De WOZ-waarde is afgelopen jaar gemiddeld 3,3% hoger. Ook kan de stijging van het aantal bezwaren te danken zijn aan bedrijven die op basis van 'no cure, no pay' bezwaar maken voor woningbezitters.

Onroerendezaakbelasting

De WOZ-waarde bepaalt de hoogte van de onroerendezaakbelasting (ozb). Ook de hoogte van andere belastingen, zoals de schenk-en erfbelasting, wordt beïnvloed door de WOZ. 

Bezwaar aantekenen kan binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking. In voorgaande jaren zorgde een bezwaar in ongeveer 50% van de gevallen voor een aanpassing van de WOZ-waarde. Hoeveel bezwaren dit jaar worden gehonoreerd is nog niet bekend.

 

 

 

Gooieneemlander.nl 10 juni 2017
Boetevrij oversluiten na overlijden
Boetevrij de hypotheek oversluiten kan je duizenden euro’s besparen.
Vrijwel alle banken en verzekeraars bieden de mogelijkheid om na het overlijden van de partner een hypotheek binnen een half of heel jaar boetevrij over te sluiten of af te lossen. Dat kan duizenden euro’s schelen. Was Marja Bischof uit Hoogkarspel dat maar verteld...

Ze komt er via een kennis pas ruim twee jaar later achter. Had ze destijds haar hypotheek boetevrij kunnen omzetten naar een lager rentetarief, dan had zij maandelijks 187 euro minder aan rente hoeven betalen. Wil ze alsnog oversluiten, dan moet ze maar liefst 20.000 euro boeterente betalen.

De kennis doet zijn uiterste best voor elkaar te krijgen dat zij alsnog in staat wordt gesteld boetevrij over te sluiten. Hij doet een beroep op de zorgplicht van de geldverstrekker - DBV, onderdeel van SNS Reaal. Maar die vindt dat mevrouw Bischof op de verkeerde deur klopt, niet DBV maar de hypotheekadviseur die bij haar hypotheek betrokken was geweest had haar er op moeten wijzen. Een probleem, want het overlijden van mevrouw Bischofs echtgenoot is helemaal niet met haar hypotheekadviseur besproken maar alleen gemeld aan DBV.

Mevrouw Bischof wordt al met al financieel behoorlijk gedupeerd. Wanneer wij navraag bij DBV doen, beaamt de woordvoerder dat het niet-onredelijk is te verwachten dat als zij een overlijden in de boeken verwerken, zij de partner wijzen op de mogelijkheid van boetevrij oversluiten, al is het dus in eerste instantie de taak van de hypotheekadviseur. Ze begrijpen goed de teleurstelling van mevrouw Bischof en willen haar financieel tegemoet komen. Alsnog volledig boetevrij oversluiten, dat gaat hen te ver, maar DBV biedt aan de gulden middenweg te bewandelen en doet een voorstel voor voortzetting van de hypotheek tegen een flink lagere rente en een tot 4.000 euro beperkte boete. De maandlast van mevrouw Bischof kan de komende tien jaar zelfs met 280 euro omlaag, ’dus de boete is snel terugverdiend’.

 

 

 

FD.NL 5 juni 2017

Fiscalisten: belastingnadeel door hypotheekschuld valt nauwelijks uit te leggen

Huiseigenaren in de hoogste belastingschijf met een hypotheek zien de bijtelling in hun aangifte voor de inkomstenbelasting jaarlijks oplopen wegens de beperking van de hypotheekrenteaftrek. Soms is de bijtelling al hoger dan de aftrek. Een onwenselijke situatie, vinden belastingadviseurs. Net als de Tweede Kamer wachten zij op opheldering van demissionair staatssecretaris Eric Wiebes van Financiën. 

Onderdeel van het Woonakkoord uit 2013 was een beperking van de maximale hypotheekrenteaftrek, in 28 jaar met gelijke stappen van 52% naar 38%. Gevolg is dat woningeigenaren die 52% belasting betalen en een kleine hypotheekschuld hebben, een hypotheekrentebijtelling in plaats van een -aftrek krijgen. Die bijtelling laat zich sterker voelen nu de aftrekbeperking dit jaar al 2% is.

Onbegrijpelijk

'De bijtelling bewijst dat de eigenwoningregeling te ingewikkeld is geworden en vraagt om een herziening', zegt belastingadviseur Rob Boltjes van EY. 'Het mag niet zo zijn dat een regeling die een groot deel van de Nederlandse bevolking raakt, onbegrijpelijk is.'

Hoe kan het dat iemand die rente betaalt een bijtelling van de fiscus krijgt? Kort gezegd, doordat de renteaftrek en de aftrekbeperking twee verschillende regels in de belastingaanslag zijn voor wie in de hoogste belastingschijf zit. Die begint dit jaar vanaf €67.073.

Positief saldo

Op de ene regel staan het eigenwoningforfait (veronderstelde inkomsten uit de woning) en de kosten voor de eigen woning (hypotheekrente). Als dit een negatief saldo is, resteert het bedrag dat in aanmerking komt voor aftrek tegen 52%. Komt er een positief saldo uit, wegens een bescheiden schuld ten opzichte van het forfait, dan biedt de wet-Hillen een extra aftrek, zodat een bijtelling achterwege blijft.

De beperking van de hypotheekrenteaftrek staat hier los van. Op deze regel in de aanslag staat voor dit jaar een bijtelling van 2% van de betaalde rente, de aftrekbeperking die geldt voor 2017.

Rekenvoorbeeld

Een rekenvoorbeeld om te laten zien waartoe dit kan leiden. Neem iemand die in 2017 over een deel van zijn inkomen 52% belasting afdraagt, €2000 hypotheekrente betaalt en een eigenwoningforfait heeft van €1950. Die mag €50 (€2000-€1950) aftrekken tegen 52% en krijgt €26 belastingvoordeel.

Tegelijkertijd krijgt deze belastingplichtige wegens de aftrekbeperking een bijtelling van €40 (2% van €2000). Onder de streep resteert een belastingnadeel van €14 (€40 min €26).

Ongewenste situatie

Door de oplopende aftrekbeperking kan het belastingnadeel voor huizenbezitters al snel oplopen tot honderden euro's per jaar. Een ongewenste situatie, zegt belastingadviseur Maaike Sips van PwC, waarvan de gedragseffecten hoogst ongewis zijn. Gedeeltelijk aflossen van hypotheken wordt ontmoedigd, stelt zij, terwijl de politiek dat juist wil bevorderen. Ook het afsluiten van de verplichte annuïtaire hypotheek bij nieuwe woningleningen wordt minder aantrekkelijk.

Afzien van renteaftrek

Belastingplichtigen kunnen bijtelling wegens aftrekbeperking afwenden door af te zien van de aftrek, zei demissionair minister van Wonen Stef Blok bij de verdediging van het Woonakkoord in de Tweede Kamer. Boltjes zou klanten op dit moment echter niet adviseren betaalde rente onvermeld te laten in de belastingaangifte. Demissionair staatssecretaris Eric Wiebes van Financiën heeft volgens hem een sterke zaak met zijn opvatting dat belastingbetalers verplicht zijn deze aftrekpost op te geven. Achteraf bezwaar maken kan eventueel wel.

De Tweede Kamer heeft Wiebes gevraagd wie van beide VVD-bewindslieden gelijk heeft. Zo lang dat onduidelijk is, kunnen woningbezitters met geld hun hypotheek volledig aflossen. Een alternatief is de eigen woning opgeven in de aangifte van een fiscale partner die niet onder het 52%-tarief valt, zegt Sips. Daarvoor heeft de aftrekbeperking geen gevolgen. Maar dan moet er wel zo'n partner zijn.

 

 

 

RIJKSOVERHEID.NL 23 mei 2017 

Wetsvoorstel over functioneren Verenigingen van Eigenaren door Eerste Kamer

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is straks verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw. De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een meerjarig onderhoudsplan, of is 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. Alleen als 80% van de eigenaren akkoord is, kunnen zij afzien van storten in een onderhoudsfonds. Zij zullen het onderhoud dan van keer tot keer moeten betalen.

Na de Tweede Kamer (in februari) ging vandaag ook de Eerste Kamer akkoord met dit wetsvoorstel van minister Plasterk (BZK).

In de wet komt ook expliciet te staan dat het voor VvE’s mogelijk is een lening aan te gaan. Daarbij is elke eigenaar alleen verantwoordelijk voor zijn eigen deel van een lening. Zodra een lid van de VvE zijn appartement of woning verkoopt, gaat ook zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.

De nieuwe regels worden vanaf januari 2018 van kracht.

 

 

 

FD.NL 13 mei 2017

Een hypotheek? 'Nee bedankt ik kan zonder'

'Ik heb mijn huis zonder hypotheek gekocht. Omdat het kon.' De 39-jarige tekstschrijver, die anoniem wil blijven, kreeg de aankoop rond met het geld dat haar ouders voor haar hadden gespaard, twee erfenissen en doordat ze zelf zuinig had geleefd en gespaard. 'Zo sprokkel je 2,5 ton bij elkaar.'

Van dat bedrag kocht ze vorig jaar een woning van 93 m2 in Bilthoven. 'Met een hypotheek had ik een groter huis kunnen kopen. Het was een heel bewuste keuze om dat niet te doen. Op het moment dat ik kocht, was ik nog freelancer. Ik wilde me geen zorgen hoeven maken dat ik tijdens een slechte maand de hypotheeklasten niet kon betalen. Nu heb ik de zekerheid dat ik altijd in mijn huis kan blijven en niemand me er uit kan zetten.'

Steeds meer mensen in Nederland hoeven niet bij de bank langs voor een hypotheek op het moment dat ze een huis kopen. In 2016 is maar liefst 16% van de woningen in Nederland zonder hypothecaire financiering gekocht. Dat is een verdubbeling ten opzichte van 2008. In Amsterdam gaat het zelfs om een kwart van de transacties, bleek deze week uit cijfers van De Nederlandsche Bank.

De nieuwe cijfers verrasten zelfs woningmarktdeskundigen en makelaars. Zoveel aankopen zonder hypotheek. Wie zijn de mensen die een paar ton op de plank hebben liggen? Waarom nemen ze geen hypotheek? En hoe kan het dat hun aantal zo snel toeneemt? 

Er is veel geld. Dat is het snelste antwoord. Een deel van de babyboomers heeft een aardig vermogen opgebouwd. Gulle ouders en suikerooms helpen de jongere generatie steeds vaker bij de aankoop van een huis. Daarbij helpt het dat een ton belastingvrij mag worden geschonken voor de aankoop van een woning. 

Daar koop je in Amsterdam natuurlijk amper een garagebox voor, maar meer schenken kan altijd. Daar moet dan wel belasting over worden betaald. Soms komt er een erfenis bij, want ook de oudste generaties worden steeds vermogender. Er zijn ook ouders die de aankoop niet als gift, maar als belegging zien. 

De Amsterdamse makelaar Sven Heinen ziet veel ouders voorbij komen die voor hun studerende kinderen een woning kopen. 'Dan zetten ze er nog een of twee vrienden bij aan wie ze huur vragen.' Dat zijn vaak kleinere woningen, die tussen de 2 à 3 ton kosten. 'Ik heb nog nooit meegemaakt dat iemand 6 ton contant neerlegde.'

Overigens hebben deze gulle ouders het geld lang niet altijd op de bank staan. 'Het kan ook dat ze een tweede hypotheek nemen op hun eigen woning om die studio voor hun studerende zoon of dochter te betalen', zegt Paul de Vries, woningmarkteconoom bij Het Kadaster, dat de cijfers samenstelde voor DNB. 'Dan is er wel hypothecaire financiering, maar dat zien we niet terug in de cijfers.'

Particuliere investeerders

De generatie 55-plus die doorstroomt naar een kleiner huis heeft zelf ook steeds minder vaak een hypotheek nodig. Ze hebben al volledig afgelost of nog slechts een kleine hypotheek. Deze groep is volgens De Vries nog relatief klein, maar groeit wel.

En dan is er nog de hard groeiende groep particulieren die het opgebouwde vermogen in woningen investeert. Mensen met 3 tot 50 woningen zijn landelijk inmiddels goed voor 6% van het totaal aantal transacties, in Amsterdam voor 12% en in Maastricht zelfs voor 20%. Professionele beleggers met een nv of bv zijn niet in deze cijfers meegenomen. 

Het zijn vaak vermogende particulieren die zien dat hun spaargeld op de bank niets meer oplevert. Dan maar in vastgoed beleggen, is de gedachte. Door de enorme woningtekorten in de grote steden is een huis zo verhuurd. 'Dat is tamelijk lucratief', zegt De Vries. 'Zeker met de nieuwe woningwet. Wie een woning maximaal zes maanden verhuurt mag bijvoorbeeld vragen wat hij wil. Het is wat de gek ervoor geeft. Daar komen in Amsterdam gigantische prijzen uit. En na zes maanden kan de volgende huurder er in.'

Oorlogskas

Sommige particuliere beleggers kloppen een tijdje na de aankoop alsnog aan voor een hypotheek. NIBC ziet ze regelmatig langskomen. 'Het zijn mensen met een oorlogskas of –kasje waaruit ze aankopen doen', zegt Dirk van de Beukel, managing director NIBC vastgoedhypotheek. 'Dat geeft ze het voordeel dat ze snel kunnen handelen. Zeker in een markt als Amsterdam is die snelheid soms nodig. Achteraf halen ze in alle rust de financiering op om de kas weer aan te vullen voor een volgende woning.' Ook ouders sluiten soms pas later een hypotheek af. 

Feit blijft dat een grote groep op moment van aankoop die financiering niet nodig heeft. Hierdoor winnen ze vaak de biedingenstrijd van starters die gebonden zijn aan strenge hypotheeknormen. 'Ze hoeven bijvoorbeeld geen voorbehoud van financiering te maken en kunnen net ietsje verder gaan in hun bieding', zegt makelaar Heinen. 

‘'Mensen uit minder vermogende families maken steeds minder kans op een woning.’

• Woningmarktdeskundige Johan Conijn

'Gevolg is dat de prijzen worden opgedreven en andere mensen achter het net vissen', signaleert Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Amsterdam School of Real Estate. Vooralstarters in de steden ondervindensteeds meer concurrentie, want hetzijn met name de goedkopere woningen die geschikt zijn om te verhuren. 'Mensen uit minder vermogende families maken steeds minder kans op een woning', zegt Conijn. 'De ongelijkheid die er al is op de woningmarkt, wordt zo versterkt.'

Marketingmanager bij een handelsplatform (30)

‘Ik heb vorig jaar zonder hypotheek een appartement in Den Haag gekocht voor €185.000. Dat is niet zo heel veel. Maar toch. Sinds mijn 18e heb ik beschikking over mijn aandelen in een beleggingsfonds. Die waren inmiddels zo’n €140.000 waard. Bij het overlijden van mijn opa kreeg ik een erfenis van €85.000. Mijn vader schonk ook nog eens €50.000 voor de aankoop van het huis. Dus ik heb nog geld over. 

Ik had niet eens een hypotheek kunnen krijgen. Want toen ik kocht, was ik nog aan het ondernemen en had ik geen vast inkomen. Maar de filosofie achter het geld was ook om het te investeren, niet om het te besteden aan lopende zaken zoals kleding. Vlak nadat ik het huis had gekocht kreeg ik een baan in Amsterdam en ben ik daar gaan wonen omdat ik niet op en neer wilde reizen. Mijn appartement in Den Haag heb ik nu verhuurd aan een expat. Dat is super aantrekkelijk. Het levert meer op dan ik aan huur in Amsterdam betaal.'

Manager in de creatieve sector (55)

‘Mijn man en ik hebben in februari een woning gekocht voor onze twee zoons. We hadden ons eigen huis al afbetaald en door een erfenis en een polis die vrijkwam plots twee ton waarvoor geen bestemming was. Ondertussen hoorde ik al die verhalen dat je straks geen woning meer binnen de ring kunt kopen tenzij je heel rijk bent. Omdat het geld op de bank niks oplevert dacht ik: we moeten nu toeslaan.

We betaalden €318.000 voor een appartement van 66m2 in Amsterdam-Oost. De vraagprijs was €275.00. Voor €120.000 wilden we een hypotheek nemen op ons eigen huis. De verkopers kozen voor ons omdat we zonder voorbehoud van financiering boden. Maar op het laatste moment hoorden we dat de hypotheek niet rond was. Toen moesten we alle registers opentrekken om toch te kunnen betalen. Later hebben we die hypotheek alsnog gekregen.

De investering is nooit weggegooid geld, want je kan altijd verhuren in Amsterdam door de woningschaarste. We hebben het huis echter niet gekocht als belegging, maar om de toekomst van onze kinderen veilig te stellen.’

Ondernemer (49) en haar man (56)

'Mijn vrouw is ondernemer. Het sparen voor haar pensioen wilde niet zo vlotten met deze lage rente. Ze is risico-avers dus durfde niet volop in aandelen. In het plaatselijke sufferdje staan dagelijks advertenties van expats die op zoek zijn naar een huurwoning. Toen hebben we besloten om een woning te kopen in Amstelveen en die te verhuren.

Het is een rijtjeshuis van 129m2 waar we vorig jaar een kleine 4 ton voor hebben betaald. Het is een goede belegging gebleken. Er woont nu een Zuid-Afrikaans stel dat €2400 huur per maand betaalt. Dat levert een goed rendement op voor het pensioenpotje van mijn vrouw.

De vraag was wel of we nog gedeeltelijk een hypotheek zouden nemen op de tweede woning. Dat zou een nog hoger rendement opleveren. Maar mijn vrouw heeft een hekel aan lenen omdat het je afhankelijk maakt. Zo verdienen we genoeg.'

 

FD.NL 08 april 2017

Voor iedereen een hypotheek

Meer mensen komen in aanmerking voor een hypotheek nu de stichting achter de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) nadrukkelijk kiest voor een verbreding van de doelgroep. ‘We kijken nu naar specifieke hypotheken waar de traditionele standaarden niet goed werken’, zegt directeur ­Arjen Gielen.

Het NHG-fonds denkt aan flexwerkers, of senioren die hun woning willen verzilveren. Ook zijn er plannen voor bestaande huizenbezitters met hoge kosten voor paalrot of verduurzaming. Het nieuwe beleid kan een grote impuls betekenen voor niet-traditionele hypotheken. Het NHG-fonds is met € 193 mrd aan verzekerde ­hypotheken een invloedrijke ­speler in de markt.

Ook los van de NHG-­plannen zijn er initiatieven, vooral voor flexwerkers. Kansen op de ­arbeidsmarkt worden leidend, nu vaste contracten zeld­zamer worden. Ben Rogmans, die meewerkt aan het project Arbeidsmarktscan: ‘Alle geldverstrekkers zien wel in dat ze iets ­moeten doen.’

'De randen van de woningmarkt komen nu niet aan bod'

Twee jonge mensen. Allebei een vast arbeidscontract, weinig eigen geld, en ze willen een bescheiden rijtjeshuis kopen. Ziedaar de oorspronkelijke doelgroep voor het Waarborgfonds Eigen Woningen, bij het grote publiek beter bekend als de club achter de Nationale Hypotheekgarantie ofwel NHG. Een huizenkoper die aan de voorwaarden voldoet, kan een staatsgedekte garantie krijgen voor de hypotheek, waardoor hij niet bang hoeft te zijn om met een restschuld achter te blijven in tijden van echtscheiding, werkloosheid of andere ongelukken.

Dat is soms nodig ook. De afgelopen tien jaar, tijdens de financiële crisis, moest het fonds 24.000 keer bijspringen. De werkelijke bijdrage aan de economie is nog veel groter, redeneert Arjen Gielen, sinds drie jaar directeur van het Waarborgfonds. 'Ook alle andere mensen die bij ons verzekerd waren, konden erop rekenen dat we er zouden zijn. Zij hoefden dus minder ongerust te zijn over de gevolgen van de crisis. Daardoor konden ze blijven consumeren. Bovendien zijn banken hypotheken blijven verstrekken dankzij onze garantie.'

Ondanks het succes wil Gielen dingen anders doen. De traditionele doelgroep neemt af. Het aantal jongeren daalt, en ze krijgen niet snel meer een vast contract. Om het andersom te stellen: de niet-traditionele doelgroep groeit, en juist daar hebben mensen behoefte aan een helpende hand om een hypothecaire lening te krijgen. 'Er valt nog veel te doen. Waar we in eerdere jaren juist bezig waren met het zetten van standaarden, kijken we nu naar specifieke hypotheken waar die standaarden niet goed werken. De randen van de markt komen nu niet aan bod. We willen maatwerk standaardiseren.'

Is dat nog wel de taak van de NHG?

'Wij hebben een missie: betere woningfinanciering in Nederland. Wat wij doen is mensen de vrije keuze geven. Tussen huren en kopen, maar ook om überhaupt bij hun ouders uit huis te kunnen gaan. We hebben die rol twintig jaar lang behoorlijk goed vervuld. Door NHG te verstrekken, hebben we normen voor de hele markt gezet. Want de normen die wij samen met het Nibud hebben bedacht (stichting die adviseert over financiën van huishoudens - red.) zijn uiteindelijk door de hele markt overgenomen, ook voor hypotheken zonder NHG. Onze missie staat nog overeind, maar de woningfinanciering kan nog steeds beter. De komende jaren gaan we onze missie vervullen door ons meer op specifieke doelgroepen te richten.'

Onlangs kwam het Waarborgfonds met een proef waarbij zzp'ers al na een jaar een hypotheekgarantie kunnen krijgen. Is dat de nieuwe invulling van de missie?

'Dat programma rond zzp'ers is inderdaad een voorbeeld. De vraag naar inkomensverklaringen loopt goed. De eerste verstrekkingen zijn er ook. Misschien dat daar ons beleid later trouwens ook door de markt wordt overgenomen. Dat banken het ook zonder NHG aandurven om een zzp'er een lening te geven. Dat is voor ons alleen maar mooi, want het draagt bij aan onze missie. Wij zijn geen commerciële instelling. Verder werken we aan hypotheken voor mensen met een flexcontract via onze inbreng bij het project Perspectiefverklaring. Het idee is om naar inkomensperspectief te kijken. Traditioneel wordt heel erg gekeken naar het huidige inkomen.'

 

'Op dezelfde manier kun je kijken naar senioren. Die moeten soms hun huis aanpassen, bijvoorbeeld met een traplift. Als dat huis later verkocht wordt aan een jongere, heeft die aanpassing geen waarde. Maar als het huis in eenvergrijzende gemeente staat, is het wel waardeverhogend. Wij zijn nu aan het kijken in welke omstandigheden wij garanties kunnen geven op de financiering. Of neem het verzilveren van een huis waarvan de lening helemaal is afgelost. Voor mensen met een klein inkomen kan dat een oplossing zijn. Dit zijn we aan het bekijken.'

Soms hebben ook woningen van niet-senioren een aanpassing nodig, zoals bij huizen met paalrot. Heeft u daar een rol?

'Dat loopt nu goed. Enkele partijen waaronder gemeenten en banken hebben een funderingsfonds opgericht. Wij zitten daarin met de garanties. Het gaat binnenkort van start. En dan is er nog de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Als je straks van het aardgas af wilt, is dat een grote opgave. Zorg dat mensen die investering kunnen doen.'

Hoe staat u in de discussie rond het verlagen van de maximale hypotheek? Is daar ook een rol voor uw fonds?

'Ik begrijp de argumenten van DNB en het IMF wel. Het moet wel uit te leggen zijn in het buitenland, dat wij tot 100% LTV gaan (lening ten opzichte van de woningwaarde - red.). Kijk, op zich kan ik goed leven met een LTV van 100%, of van 101% zoals de norm dit jaar nog is. Maar als je de LTV dan toch verlaagt, moet je meteen denken over de vraag wat je dan met de starters doet. Andere landen doen dat ook. Die hebben allemaal iets: persoonlijke lening of een speciale regeling zoals in Duitsland. Wij hebben in Nederland een goede hypotheekverzekering. Je kunt zeggen: LTV naar 90%, maar met NHG blijft het 100%.'

Op het hoogtepunt van de kredietcrisis leek het NHG-fonds niet alleen een oplossing te zijn voor de zorgen van huizenkopers, maar ook een oplossing voor de problemen die banken ondervonden bij het aantrekken van financiering op de internationale kapitaalmarkten. Het idee rijpte dat er een nationaal vehikel moest komen dat voor banken de NHG-hypotheken zou financieren met geld dat met indirecte staatsgarantie werd aangetrokken op de markt. Het plan liep stuk omdat de Europese Commissie met bezwaren kwam.

De discussies wierpen licht op wat in de ogen van grote beleggers een zwakke plek is van de NHG. Namelijk dat de garantie niet volledig is. Met een eigen risico worden banken bij de les gehouden, maar beleggers hebben liever duidelijkheid. 'Een volledige garantie is niet iets voor ons', vindt Gielen. 'Maar dat vind ik een vraag voor de volgende minister van Financiën, als die is ingewerkt. De ideeën van een paar jaar geleden liggen er nog.'

Moet die discussie dan niet snel worden opgepakt?

'Ooit wordt die discussie weer gevoerd. Maar het is nu niet prangend meer. Je kunt praten over een andere regeling, maar het is geen burning platformmeer. Het verhaal is dat het plan is gestruikeld in Brussel. Dat is correct, maar het kwam ook omdat de urgentie eraf was.'

Een hypotheek voor iedereen

Meer mensen komen in aanmerking voor een hypotheek nu de stichting achter de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) nadrukkelijk kiest voor een verbreding van de doelgroep. 'We kijken nu naar specifieke hypotheken waar de traditionele standaarden niet goed werken', zegt directeur Arjen Gielen.

Het NHG-fonds denkt aan flexwerkers, of senioren die hun woning willen verzilveren. Ook zijn er plannen voor bestaande huizenbezitters met hoge kosten voor paalrot of verduurzaming.

Het nieuwe beleid kan een grote impuls betekenen voor niet-traditionele hypotheken. Het NHG-fonds is met €193 mrd aan verzekerde hypotheken een invloedrijke speler in de markt.

Ook los van de NHG-plannen zijn er initiatieven, vooral voor flexwerkers. Kansen op de arbeidsmarkt worden leidend, nu vaste contracten zeldzamer worden. Ben Rogmans, die meewerkt aan het project Arbeidsmarktscan: 'Alle geldverstrekkers zien wel in dat ze iets moeten doen.'

 

 

FD.NL 25 maart 2017

Aflossen betekent niet altijd oplossen

Een kleine hypotheek biedt geen renteaftrek meer. Aflossen is de goedkoopste optie, maar niet in alle gevallen slim.

Een kleine hypotheek is duur. Zeker nu de renteaftrek wordt afgebouwd en de WOZ-waarde van koopwoningen stijgt. Huizenbezitters beseffen niet dat hun brutorente vaak ook hun nettorente is, doordat het eigenwoningforfait het rentevoordeel ‘opeet’.

‘Het eigenwoningforfait is de afgelopen jaren geruisloos veel hoger geworden,’ zegt onafhankelijk financieel planner Fons de Bilde, voorzitter van de VOFP. ‘Je moet nu 0,75% van de WOZ-waarde bij je inkomen optellen. Dat was in 2011 nog 0,55%. Wie een dure woning heeft, betaalt boven het miljoen zelfs 2,35%. Mijn advies aan iedereen met een kleine hypotheek is dan ook: aflossen.’

Illustratie: Arnold Weel

Klein betekent klein ten opzichte van de waarde van het huis. Dan kan het nog steeds om substantiële bedragen gaan, zeker bij dure huizen. Bij een huis van €500.000 bedraagt het eigenwoningforfait (EWF) al €3750. Dat bedrag aan rente is dus niet aftrekbaar. Als de eigenaar een hypotheekrente heeft van 4% - heel normaal bij een wat oudere hypotheek – wil dat zeggen dat een hypotheek van minder dan €93.750 geen belastingvoordeel meer oplevert. Ook geen nadeel trouwens, want het EWF kan nooit hoger zijn dan de betaalde rente. Dat is het gevolg van de Wet Hillen uit 2005.

Naarmate een huis duurder is, de betaalde hypotheekrente lager en het inkomen van de woningbezitter hoger, wordt een ‘kleine’ hypotheek steeds groter. Bij een huis van €2 mln en een rente van 3% is een hypotheek van €1 mln al niet meer aftrekbaar. Dat is niet echt klein meer te noemen. Voor inkomens in het toptarief zit er nog een addertje in het gras. De bijtelling van het EWF gaat gewoon tegen 52%, de aftrek tegen nog maar 50% (in 2017), en daar gaat elk jaar een half procent vanaf.

Snel aflossen, is de logische reactie als een hypotheek netto even duur is als bruto. Daarvoor is vrij spaargeld nodig. Dat spaargeld is juist minder aantrekkelijk vanwege de vermogensrendementsheffing, die extra hoog is bij grote vermogens.

Hypotheeklast

Het is duidelijk dat de overheid op allerlei manieren probeert aflossing te stimuleren

Bij de meeste kleine hypotheken is - vervroegd - aflossen geen probleem. Doorgaans is het resterende hypotheekbedrag minder dan het bedrag dat boetevrij mag worden afgelost. Als dat niet het geval is, kan spreiding over twee jaar (tweemaal boetevrij bedrag, bijvoorbeeld in december en januari) de oplossing bieden. Soms kan het zelfs voordeliger zijn om toch eventuele boeterente te betalen, zeker nu die boeterente voordeliger voor de klant wordt berekend (zie direct onder dit artikel).

Wie een spaarhypotheek heeft of een kapitaalverzekering eigen woning moet goed kijken wat de effecten zijn van aflossen. Maar ook hier wordt de eigenhuisbezitter tegemoet gekomen. Per 1 april vervallen de zogenaamde tijdsklemmen op deze producten en mag het opgebouwde kapitaal ook voor aflossing worden aangewend als er minder dan vijftien (soms twintig) jaar premie is ingelegd. Het is duidelijk dat de overheid op allerlei manieren probeert aflossing zoveel mogelijk te stimuleren om Nederland van zijn immense hypotheekschuld af te helpen.

Toch hebben juist financieel planners bedenkingen tegen het helemaal aflossen van de hypotheek. ‘Als je alleen vanuit het directe rendement redeneert, is aflossen van een kleine hypotheek al snel voordelig’, zegt planner Andrea Middel. ‘Maar je moet ook kijken naar de doelstellingen op lange termijn. Heb je dat geld waarmee je je hypotheek aflost later niet nodig? Een huis dat helemaal vrij is, geeft een vrij gevoel, maar je geld zit wel vast in stenen.’

Planner

'Mijn advies blijft dat je moet proberen je huis vrij te hebben tegen de tijd dat je stopt met werken'

Middel had recent een klant die wilde aflossen, maar tegelijkertijd een enorm pensioengat had. ‘Aflossen kán dan nog steeds, maar dan moet je eigenlijk de maandelijkse besparing wel apart zetten voor later. En dat gebeurt niet altijd. Bij mensen met een afgelost huis gaat vaak ook het consumptieniveau omhoog.’

Fons de Bilde beaamt dat de ‘liquiditeitspositie’ van de eigenwoningbezitter aflossen moet mogelijk maken. ‘Maar mijn standaardadvies blijft dat je moet proberen om je huis vrij te hebben tegen de tijd dat je wilt stoppen met werken. Als je voor die tijd iets ernstigs overkomt, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, gaat dat kleine hypotheekje je ook niet helpen. Mijn ervaring is dat mensen op termijn toch gaan downsizen. Ze ruilen dat grote huis in voor een kleiner appartement met misschien nog een huisje ergens buiten. Dan haal je het geld weer uit de stenen en kun je alsnog beslissen hoe je je vermogen gaat inzetten.’

Een tussenvorm tussen helemaal aflossen en een hypotheek aanhouden is de hypotheek die geen renteaftrek oplevert ‘verhuizen’ naar box 3. Daar is evenmin renteaftrek mogelijk, maar dan wordt de lening in mindering gebracht op het totale vermogen, en dat scheelt weer maximaal 1,61% vermogensrendementsheffing. Maar aan deze oplossing zitten nogal wat haken en ogen en de voordelen zijn beperkt. Bovendien moeten bank en fiscus meewerken en die staan niet te juichen bij een boxwijziging die als enige doel heeft minder belasting te betalen.

Wie zijn huis helemaal heeft afgelost en de waarde straks wil verzilveren, heeft verschillende opties. De eenvoudigste is het huis verkopen. Een nieuwe eigen koopwoning moet dan met de opbrengst worden gefinancierd. Huren is ook een optie. Wie in zijn eigen huis wil blijven, heeft het lastiger. Er zijn wel omgekeerde verzilverhypotheken, maar die zijn duur. Een nieuwe, niet-aftrekbare hypotheek afsluiten in box 3 kan alleen als er voldoende inkomen is. Juist op hogere leeftijd is dat vaak niet het geval. Dan dreigt het doemscenario van de vermogende oudere die met een laag inkomen in een duur en afgelost eigen huis vast zit.

Wonen in een huis zonder hypotheek geeft een vrij gevoel. Dat is niet alleen subjectief. De hypotheekverstrekker stelt vaak allerlei eisen aan de bezitter. Zo is de verhuur van het eigen huis vaak niet mogelijk zonder toestemming van de bank. Ook daar bent u vanaf zonder hypotheek.

Of een vrij huis uiteindelijk ook financieel de beste keuze is, laat zich moeilijk voorspellen. Toekomstige inflatie kan de waarde van schulden uithollen en dan is nu aflossen duur. Wellicht kunt u met slimme beleggingen een hoger rendement maken dan het financiële voordeel van een afgelost huis. U belegt dan wel met geleend geld.

Nieuwe richtlijn,
Boeterente voordeliger

De AFM heeft een nieuwe richtlijn voor de berekening van boeterente opgesteld. De afgelopen jaren rekenden hypotheekverstrekkers vaak (veel) hogere boetes dan noodzakelijk om de kosten van vroegtijdige aflossing te dekken. De richtlijn is met terugwerkende kracht per 14 juli vorig jaar van kracht.

Eigenhuisbezitters moeten boeterente betalen als ze hun hypotheek vroegtijdig willen aflossen, bijvoorbeeld om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Dat is de afgelopen jaren massaal gebeurd omdat woningbezitters willen profiteren van de lagere rente. Volgens de Vereniging Eigen Huis bedraagt de gemiddelde boeterente inmiddels €10.000.

De richtlijn voor de boeterente – officieel de vergoeding voor vervroegde aflossing van de hypotheek – harmoniseert de berekening en maakt haar transparanter en goedkoper voor de consument. Alle hypotheekverstrekkers moeten de methode gebruiken. Wie sinds 14 juli boeterente heeft betaald, krijgt een nieuwe berekening en mogelijk geld terug. De nieuwe richtlijn geldt niet voor rentemiddeling.

Met de nieuwe richtlijn kunnen banken minder ‘misgelopen rente’ rente claimen. Ze moeten zich aan de volgende regels houden bij de berekening van de boeterente.

- De boetevrije vervroegde aflossing (vaak 10%) moet altijd worden afgetrokken.

- Het verschil tussen de oude rente en de marktrente voor de resterende looptijd van de hypotheek moet zo voordelig mogelijk voor de klant worden berekend. Hoe kleiner dit verschil, hoe lager de boeterente.

- De ‘loan to value’ (hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het huis) blijft gelijk. Doordat er vaak al is afgelost, zou de LTV lager kunnen zijn op moment van aflossen. Dat is gunstig bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek, maar verhoogt juist de boeterente.

- Toekomstige aflossingen in de oude hypotheek, bijvoorbeeld een annuïtaire of een spaarhypotheek, worden meegerekend. Hierdoor gaat de boeterente omlaag.

- Rentebedenktijd in de oude hypotheek telt niet mee. Als de resterende vaste renteperiode vijf jaar is, maar er zit een bedenktijd van een jaar in, geldt de boeterente voor vier jaar.

Op alle bovengenoemde onderdelen hanteerden hypotheekverstrekkers vaak andere, doorgaans ongunstigere, rekenmethodes.

 

 

De Telegraaf.nl  9 maart 2017

Huizenkoper steeds ouder

De gemiddelde leeftijd waarop Nederlanders een huis kopen, is de afgelopen jaren flink gestegen.

Dat wordt slechts ten dele verklaard door de stijging van de gemiddelde leeftijd van de Nederlandse bevolking, blijkt uit donderdag gepubliceerde cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster.

Vorig jaar was de huizenkoper in ons land gemiddeld 39,4 jaar oud. Dat is de hoogste leeftijd sinds het CBS in 1995 begon daar statistieken over bij te houden. Vergeleken met 2010 betekent dat een toename van 4 jaar, terwijl de gemiddelde leeftijd van alle Nederlanders in diezelfde periode met 1,6 jaar steeg.

De gemiddelde leeftijd van huizenkopers stond in 1995 op 34,6 jaar en bleef in de eerste jaren daarna nagenoeg gelijk. Vanaf 2002 werd een stijging ingezet tot 36,1 jaar in 2007. De crisis op de woningmarkt maakte daar een einde aan. Doordat de doorstroming stagneerde nam het aandeel starters op de woningmarkt in de jaren tussen 2008 en 2010 toe.

Dat de doorsnee huizenkoper daarna weer in rap tempo ouder is geworden, hangt volgens het CBS onder meer samen met strengere hypotheekregels die de laatste jaren van kracht zijn geworden. Starters moeten daardoor meer eigen geld meebrengen en dus langer sparen voordat zij een woning kunnen kopen.

 

 

 

FD.NL 9 maart 2017

Strengere hypotheekregels blokkade voor jongeren op huizenmarkt

De aanscherping van de regels om een hypotheek te verkrijgen, maakt het voor jonge werkenden steeds lastiger om een huis te kopen. De gemiddelde leeftijd van de huizenkoper loopt daardoor flink op. Uit een berekening van het Kadaster en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat in 2016 deze gemiddelde leeftijd van een koper 39,4 jaar was, vergeleken met 34,6 jaar in 1995.

Vooral sinds 2010 is de gemiddelde leeftijd van de huizenkoper snel aan het oplopen, met tot en met 2016 vier jaar. CBS en Kadaster zeggen dat dit samenhangt met de hypotheekregels, die sinds enkele jaren flink zijn aangescherpt. Ook per 1 januari van dit jaar is de leenruimte van kopers verder ingeperkt. Vooral voor de doorgaans jonge starters wordt het steeds moeilijker om de koop van een woning financieel rond te krijgen. Omdat ze in de praktijk gedwongen worden om meer eigen geld mee te nemen of geld te lenen van familie, moeten starters langer sparen voor ze de markt voor koophuizen kunnen betreden.

Inhaaleffect

De cijfers over de snelle stijging van de gemiddelde leeftijd worden echter iets vertekend door de effecten van de crisis van 2008 en 2009. Zo was er in de eerste jaren na de crisis sprake van een stagnatie van het aantal doorstromers op de woningmarkt. Omdat die groep gemiddeld altijd een stuk ouder is, was er van 2007 op 2009 sprake van een tijdelijke daling van de gemiddelde leeftijd van huizenkopers. Dat die gemiddelde leeftijd de afgelopen paar jaren snel stijgt, is dus voor een deel ook een inhaaleffect door het weer terugkeren van de doorstromers in de markt.

De vergrijzing van de bevolking heeft volgens CBS en Kadaster geen noemenswaardige invloed op de leeftijd van de huizenkopers. Tot 2002 bleef die leeftijd ongeveer gelijk terwijl de gemiddelde leeftijd van de Nederlandse bevolking in diezelfde periode met een jaar omhoog ging, van 36,4 naar 37,4 jaar.

Regionale verschillen

Regionaal kan er een flinke spreiding zijn van de leeftijd van huizenkopers. In Vlieland waren woningkopers vorig jaar het oudst, met gemiddeld ruim 52 jaar. De huizenmarkt in Vlieland is betrekkelijk klein en wordt verstoord door mensen die er een tweede huis kopen. Op Urk waren huizenkopers met 33,8 jaar gemiddeld het jongst. Sliedrecht en Zwartewaterland waren de twee andere gemeenten waar de gemiddelde leeftijd onder de 35 jaar lag.

In de grotere gemeenten zijn er ook duidelijk verschillen per wijk aan te treffen. Kadaster en CBS hebben dat voor de gemeente Utrecht nader uitgezocht en dan blijkt, zoals verwacht mocht worden, dat in de duurdere wi jken in de binnenstad de leeftijd van de koper ook hoger ligt.

 

 

 

FD.NL 26 februari 2017

Ook woning die dienst doet als kantoor valt onder verlaagde overdrachtsbelasting

De Belastingdienst verlangt ten onrechte 6% overdrachtsbelasting bij de aankoop van woningen die een andere bestemming hebben gekregen. De fiscus moet het verlaagde tarief van 2% gebruiken als een pand is gebouwd als woning en daar de kenmerken nog van heeft.

Tot dat oordeel komt de Hoge Raad in vier zaken waarin belastingplichtigen bezwaar maakten tegen de heffing van 6% overdrachtsbelasting. De arresten van de hoogste rechter zijn bepalend voor talrijke rechtszaken die sinds 2012 tegen de fiscus worden gevoerd over toepassing van het juiste tarief in de overdrachtsbelasting. In 2012 werd het tarief voor woningen structureel verlaagd naar 2%, terwijl het tarief voor niet-woningen ongewijzigd 6% bleef.

Belastingdienst in cassatie

De afgelopen vrijdag gepubliceerde arresten zijn de uitkomst van vier rechtszaken waarin het Gerechtshof oordeelde dat geen 6%, maar 2% belasting was verschuldigd. De Belastingdienst ging hiertegen in cassatie.

In drie van de vier zaken bevestigt de Hoge Raad de uitspraken van het Hof en volgt die de conclusie van de Advocaat-generaal uit december. In één zaak wijkt het rechtscollege hiervan af.

Stadsvilla en hospice

Voor een tot kantoor verbouwde boerderij, een stadsvilla die dienst doet als kantoor en een woonhuis waarin een tandartspraktijk is gevestigd, heeft de Belastingdienst bij de overdacht ten onrechte 6% belasting geheven in plaats van 2%, aldus de Raad. Alle drie de panden zijn als woning gebouwd of verbouwd en zijn met beperkte aanpassingen ook weer geschikt te maken voor bewoning. Dat is volgens de Raad het objectieve criterium voor het verlaagde tarief.

Dit geldt naar het oordeel van de Raad niet voor een pand dat is gebouwd als hospice. Volgens het arrest is het pand een verzorgingsinstelling en geen woning. Het feit dat de stichting die de woonunits verhuurt geen professionele thuis- of medische zorg aanbiedt aan de terminaal zieken, doet daar niets aan af, aldus de Raad.

Doorstroming woningmarkt

'De arresten geven houvast voor de praktijk', zegt belastingadviseur Remco van der Zwan van EY in een reactie. 'Dat is heel prettig.' Van der Zwan staat een aantal cliënten bij die met de fiscus overhoop liggen over de overdrachtsbelasting. 'De fiscus heeft over het verlaagd tarief landelijk een stevig standpunt ingenomen en voor de gang naar de rechter gekozen om duidelijkheid te krijgen.'

De Belastingdienst zegt 6% belasting op te leggen voor panden die níet als woning worden gebruikt, omdat de politiek met het verlaagde tarief alleen een betere doorstroom op de woningmarkt zou hebben beoogd. Verandering van eigenaar van panden waarin niet wordt gewoond, beantwoordt niet aan deze doelstelling.

Omgebouwde kantoren

De Hoge Raad veegt deze argumentatie van tafel, omdat het verlaagde tarief ook geldt voor tweede huizen en recreatiewoningen. Dit draagt evenmin bij aan de doorstroom. Daarentegen zijn scholen en kantoren die tot woningen zijn verbouwd in bepaalde gevallen juist weer uitgesloten van het verlaagd tarief — terwijl hiermee de doorstroom wel wordt gestimuleerd. Voor dit soort panden geldt volgens de Hoge Raad het tarief van 2% als die dusdanig zijn omgebouwd dat ze naar hun aard bestemd zijn voor bewoning.

Het ministerie van Financiën zegt nog niet te kunnen reageren op de arresten. Van der Zwan van EY verwacht dat de wet wordt aangepast. Het verlaagd tarief verdwijnt of er komt een preciezere omschrijving in de wet te staan van wat een woning is, zegt hij.

Voor afzonderlijke belastingbetalers scheelt het gewone of verlaagd tarief een slok op de borrel. De gevolgen voor de schatkist zijn te overzien. De totale opbrengst uit de overdrachtsbelasting is voor dit jaar begroot op €2,65 mrd.

 

 

 

FD.NL 17 februari 2017

Vrijstaande woningen enorm in trek

Vrijstaande woningen doen het het best op de aantrekkende woningmarkt. In januari zijn 53,6% meer vrijstaande woningen verkocht dan een jaar eerder. In totaal 2216 woningen.

Dat meldt het Kadaster vrijdag. In totaal zijn in januari 16.555 woningen van eigenaar gewisseld, een stijging van 39%. In alle provincies was sprake van een stijging.

Decemberpiek

Het aantal transacties daalde in januari 34,5% afgezet tegen met de traditioneel drukke decembermaand op de woningmarkt.

 

 

 

ABNAMRO.NL  januari 2017

Een ton van pa én een ton van ma … Mag dat?

Sinds 1 januari 2017 is de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning verruimd tot € 100.000. En deze vrijstelling geldt niet alleen tussen ouders en kinderen. De vrijstelling geldt voor iedereen, mits in de leeftijd van 18 tot en met 39 jaar. Maar dat is lang niet de enige bijzonderheid. Er zijn veel juridische en fiscale aspecten aan deze vrijstelling voor de schenkbelasting verbonden.

Algemene regels schenkbelasting

Bij het benutten van de vrijstelling moet u ook rekeninghouden met de algemene regels voor de schenkbelasting. Voor u het weet, ziet u een bepaling over het hoofd en maakt u een uitglijder.

1. Verruiming voor iedereen

Een belangrijke verruiming is dat per 1 januari 2017 de vrijstelling voor iedereen geldt. Dus niet alleen in de verhouding ouders-kinderen. Ook bijvoorbeeld een neef kan een belastingvrije ton van zijn oom ontvangen. Of van de buurman. De vrijstelling geldt verder per schenker. Deze neef kan dus én een belastingvrije ton van zijn oom én van zijn buurman ontvangen.

2. Leeftijd verkrijger is essentieel

Een belangrijke voorwaarde is dat (in ons voorbeeld) neef minimaal 18 jaar en jonger dan 40 jaar moet zijn. Of anders gezegd: hij moet in de leeftijd zijn van 18 tot en met 39 jaar. Wat als neef ‘over de datum’ is? Dan moeten we kijken of hij een partner heeft voor de schenkbelasting en hoe oud die partner is. Heeft zijn partner wel de goede leeftijd voor deze vrijstelling? Dan heeft neef alsnog de vrijstelling als ook aan de andere voorwaarden is voldaan. Partners voor de schenkbelasting worden als één gezien en daardoor geldt voor de schenkbelasting: ‘je bent zo oud als je partner’.

3. Samen met partner maar één keer de vrijstelling

 

Stel dat oom wel 2 ton kan missen en ook erg gesteld is op de partner van neef. Kan oom ook een belastingvrije ton schenken aan de partner van neef? Dat lukt niet. De regel dat partners voor de schenkbelasting als één worden gezien, zit ons hier in de weg. Neef en zijn partner hebben voor schenkingen van oom maar één keer de vrijstelling. Over het meerdere moeten neef en/of zijn partner schenkbelasting betalen. Het tarief voor de schenkbelasting zou in dit voorbeeld 30% zijn.

4. Nog geen partner? Let dan op terugwerkende kracht

Wat nu als neef en zijn partner nog geen partner zijn voor de schenkbelasting? Bijvoorbeeld omdat zij nog niet (lang genoeg) samenwonen. Dan kan oom wel twee keer een belastingvrije ton schenken. Maar pas op! Als neef en zijn partner binnen een jaar trouwen, dan zijn zij (met terugwerkende kracht) alsnog partners van elkaar op het moment van de schenking en verliezen zij dus een vrijstelling. Dat kost dan in dit voorbeeld € 30.000 (30% x € 100.000). Dat zou dan een heel dure bruiloft worden!

 

 

NRC.NL, Friederike de Raat 03 februari 2017

Samenwonen? Regel meteen ook de erfenis

Testament

Samenwoners die niets hebben geregeld kunnen voor nare verrassingen komen te staan wanneer hun partner overlijdt. De nalatenschap gaat dan volledig naar de familie

Robert van Eekhout (30) en Tesse Kok (29) gaan binnenkort naar de notaris. Bijna twee jaar nadat ze een huis kochten en bijna tien jaar na het begin van hun relatie willen ze elkaar in een testament tot erfgenaam benoemen. „We hadden er nooit zo over nagedacht”, zegt Van Eekhout, „maar als ik nu overlijd, erven mijn ouders mijn deel van ons huis en mijn deel van mijn ict-bedrijf, niet mijn vriendin. En dat is natuurlijk niet zo’n handige situatie. Maar om een huis te kopen moesten we al zo veel regelen, dat hebben we eerst maar afgehandeld”. 

In Nederland wonen ruim 900.000 mensen ongehuwd samen, volgens de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Als zij geen testament hebben opgemaakt, hebben ze een potentieel probleem. Hoelang je ook samenwoont, als je niets hebt geregeld in de vorm van een huwelijk, partnerschapregistratie of testament, word je nooit de erfgenaam van je partner. De nalatenschap gaat dan naar de eventuele kinderen of de ouders, (half)broers en (half)zussen van de overledene. En dat kan leiden tot onverkwikkelijke situaties, weet Nora van Oostrom van de KNB. 

Ze geeft als voorbeeld twee ongetrouwde vijftigers met twee kinderen en een koophuis. De man overlijdt.

„Was de vrouw getrouwd met de vader van haar kinderen, dan had zij als langstlevende partner zijn deel van het huis verkregen. Nu houdt de vrouw haar helft van het koophuis – mits de helft inderdaad op haar naam staat – en erven de kinderen het deel van vader. Als de relatie met moeder prettig is, zullen de kinderen geneigd zijn te zeggen: mam, blijf lekker in het huis wonen, het is voor jou.”

Harmonieuze variant

Maar dat mag dus niet van de Belastingdienst, waarschuwt Van Oostrom. „Gratis wonen in het (halve) huis van je kinderen wordt gezien als een schenking en daarover moet flink belasting worden betaald: als de helft van het huis 200.000 euro waard is, betaalt de moeder daarover bijna 67.000 euro belasting. En dit is dan de harmonieuze variant.” In die variant hebben de kinderen een goed contact met hun moeder, zitten ze niet op de opbrengst van het halve huis te wachten en hebben ze geen vervelende partners die geld willen zien. 

Zou de situatie net zo harmonieus blijven als de moeder een nieuwe partner krijgt die bij haar intrekt? Als zij met hem trouwt of in een testament regelt dat haar helft van het huis aan haar vriend wordt nagelaten, moeten de kinderen na moeders overlijden met die partner om de tafel om hun deel van het huis te krijgen. Heeft de moeder niets geregeld, dan gaat het huis na haar overlijden volledig naar de kinderen en moet de partner eruit. Van Oostrom: „Een waarschuwing dus voor weduwen en weduwnaars die gaan samenwonen in een koophuis: linea recta naar de notaris om elkaar tot erfgenaam aan te wijzen.”

Ook notaris Nick van Buitenen, werkzaam bij Van Grafhorst notarissen in Utrecht, komt in zijn praktijk uiterst ingewikkelde familiezaken tegen doordat mensen die gaan samenwonen hun zaken niet (goed) hebben geregeld. Hij vertelt het verhaal van een samenwonend stel met twee kinderen. Beide partners hebben een testament waarin ze elkaar tot erfgenaam hebben benoemd. „Maar als ze uit elkaar gaan, vergeten ze hun testament te herroepen”, zegt Van Buitenen. De man krijgt een nieuwe vriendin, trouwt met haar, maar maakt geen testament op omdat hij denkt dat ze door te trouwen in gemeenschap van goederen elkaars erfgenaam worden. Van Buitenen: „Hij overlijdt en zijn oude testament wijst zijn eerste partner, samen met de kinderen, aan als erfgenaam. Was het testament van de man herroepen, dan was zijn tweede vrouw, als langstlevende, erfgenaam geweest.”

Je relatie officieel regelen is ook belangrijk voor kleinere zaken

Hoe is deze zaak afgelopen? „De ex heeft uiteindelijk afgezien van de erfenis, en de nieuwe partner en de kinderen hebben onderling de nalatenschap verdeeld en afgerekend met de Belastingdienst. Een harmonieuze oplossing, maar daarvoor waren wel veel gesprekken bij de notaris nodig.”

Geen kinderen? Ook dan iets regelen

Ook zonder kinderen is het van belang je relatie ‘officieel te maken’, benadrukt Van Oostrom van de KNB. Stel, een vrouw en een man met goedbetaalde banen wonen al jaren samen, maar hebben nooit iets geregeld. Als zij overlijdt, gaat haar vermogen naar haar ouders, broer(s) en zus(sen). Die kunnen de erfenis verwerpen en hopen dat de erfenis zo toch bij hun sympathieke schoonzoon/zwager terechtkomt. Maar dat gebeurt niet, stelt Van Oostrom. „Verwerpen zij de erfenis, dan gaat die naar hun kinderen, kleinkinderen, ooms, tantes, neven, nichten. In de praktijk draait het er altijd op uit dat de erfgenamen de nalatenschap accepteren, erfbelasting betalen en hun banksaldo zien stijgen.”

Je relatie officieel regelen is ook belangrijk voor kleinere zaken, zoals een gezamenlijke rekening: overlijdt een van de rekeninghouders, dan kunnen de erfgenamen de rekening blokkeren om te voorkomen dat de andere rekeninghouder het geld eraf haalt. Ook alimentatierechten en -plichten, partnerpensioen, overlijdensrisicoverzekering en het recht om in een huurhuis van een woningcorporatie te blijven wonen, zijn niet geregeld zonder trouwboekje, samenlevingscontract of testament. Van Oostrom: „In veel gevallen moet je als achterblijvende partner echt economisch zelfstandig zijn, wil je er zonder financiële kleerscheuren afkomen.”

Al in 2011 zei toenmalig minister van Justitie Opstelten (VVD) te kijken naar een wetsvoorstel om de positie van samenwoners te regelen, omdat erfrecht en de moderne samenlevingsvormen niet meer goed op elkaar aansluiten. Dat wetsvoorstel is er nog steeds niet. Mensen moeten tot die tijd vooral zelf alert zijn op belangrijke veranderingen in hun leven, vindt Nora van Oostrom. „Denk aan de komst van een kind of een scheiding, want de notaris kan natuurlijk niet overal bij zijn om je te waarschuwen dat je een testament moet opstellen of aanpassen.” 

Een speciale wet voor samenwoners is wat notaris Van Buitenen betreft overbodig. „Met drie muisklikken heb je al heel wat informatie over een testament of een samenlevingscontract. Je kunt in veel gemeenten om half negen ’s morgens gratis trouwen en voor minder dan 1.000 euro heb je twee testamenten, de prijs verschilt per notariskantoor. Ik zie dus niet zo goed in waarom we naast het huwelijk en het geregistreerd partnerschap nog een derde wettelijke regeling nodig zouden moeten hebben voor ongehuwde partners.”

Wet of niet, Robert van Eekhout en Tesse Kok „gaan binnenkort echt naar de notaris”. Van Eekhout: „Wat nu meespeelt, is dat mijn ouders ouder worden. Ik wil hun niet met een zakelijk probleem rond mijn erfenis opzadelen als ik zou overlijden. Bovendien zou het raar zijn als mijn vriendin niet zou meeprofiteren van mijn bedrijf als ik overlijd. Dus binnenkort gaan we het echt regelen.”

WAT MOET JE REGELEN?

Maak een testament of pas je testament aan als de omstandigheden in je leven wijzigen: een kind, samenwonen, een scheiding, een eigen bedrijf. Raadpleeg de notaris om te kijken of wat jij wilt al door de wet geboden wordt of dat daarvoor nog een akte nodig is.

Jezelf inschrijven op hetzelfde adres als je partner is niet hetzelfde als een partnerschap met rechten en plichten. Daarvoor is een huwelijk, een partnerschapsregistratie en/of een testament nodig. Met een samenlevingsovereenkomst kun je bijvoorbeeld geen voogdij regelen of erfgenamen aanwijzen.

Zie je er na tegenop om (opnieuw) te trouwen? Sluit dan een geregistreerd partnerschap of samenlevingsovereenkomst met testament.

 

 

 

FD.NL 04 februari 2017

De keerzijde van de eigenwoningschenking

Veelal wordt de eigenwoningschenking gedaan aan het eigen kind. Deze gebruikt het geschonken bedrag vervolgens om een bestaande hypotheekschuld mee af te lossen of een nieuwe eigen woning mee aan te kopen. Als de ontvanger van de schenking is getrouwd, dan kan het zo zijn dat het hier gaat om een gezamenlijk aangegane hypotheekschuld en gemeenschappelijke woning. Afspraken tussen de partners over de gevolgen van de schenking worden in de praktijk nauwelijks gemaakt. Toch is dit een belangrijk aspect van de eigenwoningschenking dat niet onderbelicht mag blijven. Wordt hierover niets vastgelegd, dan kan namelijk bij een latere verkoop van de woning of bij een echtscheiding een discussie over de zogeheten vergoedingsrechten ontstaan.

Vergoedingsrechten en beleggingsleer

De eigenwoningschenking wordt vaak gedaan onder een uitsluitingclausule. Hiermee wordt voorkomen dat de schenking in een gemeenschap van goederen valt waarin de ontvanger — bijvoorbeeld uw kind — gehuwd mocht zijn. Het geschonken bedrag blijft privévermogen van de begiftigde, ook als het wordt gebruikt voor de gemeenschappelijke eigen woning. Door de privéschenking te gebruiken voor deze woning ontstaat er een vergoedingsrecht van de ontvanger op de gemeenschap.

Verdeling

‘Juridisch heeft de ex-echtgenote een recht op de gehele waarde van de woning gekregen’

Vanaf 1 januari 2012 bepaalt de wet dat de echtgenoot (het geldt niet voor samenwoners) die privégeld heeft geïnvesteerd in de gezamenlijke eigen woning economisch gezien voor een groter deel gerechtigd is in de waarde van de eigen woning. De omvang van dit vergoedingsrecht wordt in beginsel bepaald aan de hand van de waarde van de woning. Omdat de omvang van het vergoedingsrecht afhankelijk is van het goed waarin als het ware wordt belegd, wordt dit ook wel de beleggingsleer genoemd. Onderstaande voorbeelden laten zien hoe ingewikkeld de vaststelling van vergoedingsrechten in de praktijk kan zijn.

Praktijkvoorbeeld

U bent in gemeenschap van goederen getrouwd en u hebt in 2012 een woning gekocht voor € 300.000. De aankoop is gefinancierd met een hypotheeklening. U en uw echtgenote zijn beiden op basis van het huwelijk voor de helft eigenaar van de woning. Stel, in 2017 ontvangt uw echtgenote een eigenwoningschenking onder uitsluitingclausule van € 100.000. Zij gebruikt de schenking om de hypotheeklening gedeeltelijk af te lossen. Hierdoor krijgt uw echtgenote een vergoedingsrecht (vordering) op de gemeenschap. In de beleggingsleer wordt de hypotheekaflossing van € 100.000 uitgelegd als een bijdrage aan de oorspronkelijke verkrijging van de woning, te weten € 300.000. Het vergoedingsrecht geeft dan recht op een vergoeding van een derde van de uiteindelijke waarde van de woning.

Deelname aan de regeling

Wilt u gebruikmaken van deze vrijstelling? Dan moet u voldoen aan de volgende voorwaarden:

U bent tussen de 18 en 40 jaar. 
U gebruikt het bedrag van de schenking voor: 
aankoop, verbetering of onderhoud van uw eigen woning 
aflossing van uw eigenwoningschuld 
aflossing van een restschuld van uw verkochte eigen woning 
afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming

Er is een overgangsregeling als u in 2015 of 2016 of vóór 2010 gebruik heeft gemaakt van een verhoogde vrijstelling. Meer over deze vrijstelling en de overgangsregeling kunt u lezen op de site van de Belastingdienst.

Wat nu als u in de toekomst gaat scheiden? Stel, de eigen woning is dan € 500.000 waard. Uw ex heeft dan een vergoedingsrecht op de gemeenschap van € 166.667 (investering/aanschafwaarde woning maal nieuwe waarde van de woning). Aan overwaarde blijft er dan over: € 500.000 minus € 166.667 (de investering van uw ex) is € 333.333. Na het aflossen van de hypotheek blijft er dan € 333.333 minus € 200.000 is € 133.333 over dat u nog moet verdelen met uw ex. Zij krijgt dan € 166.667 (haar eigen investering + rendement) plus € 66.666,60 (de helft van de overwaarde) is € 233.334. U krijgt € 66.666,50, aldus fiscaal adviseur Frits van der Kamp.

Onredelijke gevolgen

‘Omdat in beginsel wordt uitgegaan van de oorspronkelijke investering kan dit bij grote waardestijgingen onredelijke of onbedoelde gevolgen hebben’, vult estateplanner Chanien Engelbertink aan. ‘Stel nu dat de woning gezamenlijk was gekocht voor € 100.000 met een hypotheek van € 100.000 en dat uw echtgenote vlak vóór een echtscheiding deze schuld aflost met de ontvangen schenking. In dat geval zou de aflossing van de hypotheek door uw echtgenote ertoe leiden dat zij economisch gezien geheel eigenaar is van de woning en zij bij echtscheiding recht heeft op een vergoedingsrecht van €500.000', stelt Engelbertink.

Van der Kamp: ‘Juridisch heeft de ex-echtgenote in dit voorbeeld een recht op de gehele waarde van de woning gekregen. Zij zal dan ook op grond van haar vergoedingsrecht van € 500.000 de gehele waarde van de woning financieel in haar vermogen ontvangen. Voor de fiscale regels van bijvoorbeeld de eigen woning blijft het vergoedingsrecht echter buiten beschouwing. Een belangrijk gevolg: beiden zijn in fiscale zin gerechtigd tot de overwaarde van ieder € 250.000. Beiden krijgen daarmee een zogeheten eigenwoningreserve van € 250.000 mee, die (fiscaal) bij aanschaf van een volgende woning moet worden "geïnvesteerd", ofwel waarvoor geen renteaftrek bestaat.’

Discussie

Volgens belastingadviseur en financieel planner John Bult is de beleggingsleer waarschijnlijk niet altijd wat huwelijkspartners willen. Volgens hem kan deze leiden tot onvoorziene en onwenselijke financiële gevolgen wanneer het huwelijk wordt ontbonden. ‘Zo kan er discussie ontstaan over de omvang van het vermogen met de ex-partner bij echtscheiding of met de erfgenamen bij overlijden. Het is mijn ervaring dat begrijpelijkheid en eenvoud belangrijke aspecten zijn. Gelet op de complexiteit is het van belang dat de adviseur zijn cliënt tevens wijst op de mogelijkheid dat van de beleggingsleer kan worden afgeweken en hoe dat het beste kan worden gedaan.’

Ramón Wernsen is zelfstandig financieel planner en publicist

 

 

RTLZ.NL 01 februari 2017

Zo ontwijk je valkuilen bij het erven van je ouderlijk huis
 

Als je ouders overlijden is dat heel triest, en het brengt soms ook wat lastige problemen met zich mee. Wat moet je bijvoorbeeld met het ouderlijk huis? Hoe verdeel je de erfenis, de inboedel en het koophuis? We zetten de beste tips voor je op een rij. 

Bij een uitvaart moet je een hoop zaken regelen. Je hoofd staat er in zo’n verdrietige periode vaak niet naar. Maar bij een erfenis is het belangrijk je kop erbij te houden. Accepteer niet klakkeloos de erfenis. Stel je ouders hadden forse schulden of hun koophuis staat onder water, daar wil je als erfgenaam niet voor opdraaien.

Drie manieren van erven

Je hebt drie opties bij een erfenis: je kunt zuiver of beneficiair aanvaarden of de erfenis verwerpen.

1. Bij zuiver aanvaarden accepteer je de erfenis: de bezittingen maar óók de eventuele schulden. Als je per ongeluk geld opneemt van de rekening van je ouders of je neemt waardevolle spullen mee uit hun huis, heb je de erfenis al aanvaard. Dus pas daarmee op.

2. Als je beneficiair aanvaardt, maak je een voorbehoud. Je hoeft eventuele schulden van je overleden ouders niet uit eigen zak te betalen. Deze afwikkeling kost meer tijd. Je moet een schriftelijke verklaring afleggen bij de rechtbank. Dit kan een notaris ook voor je regelen.

3. Verwerp je de erfenis dan krijg je niets: ook niet de familiefoto’s, persoonlijke brieven of platencollectie. Je kunt een erfenis verwerpen als er meer schulden zijn dan vermogen. Maar het kan ook een optie zijn als je niets met je ouders te maken wilt hebben of als je knallende ruzie hebt met andere erfgenamen.

Hoogte van de erfenis

Het CBS publiceerde onlangs cijfers over hoeveel geld mensen in 2014 nalieten. Ruim 13 procent van de overledenen laat 200.000 euro of meer na. Meer dan 60 procent heeft minder dan 50.000 euro, 18 procent bezat minder dan 1000 euro, waarvan 8000 mensen een schuld nalieten.

In een testament of via de wet is geregeld wie welk deel van de nalatenschap krijgt. Regel dit goed, bijvoorbeeld via de notaris, want er kunnen nare familieruzies ontstaan als er geld in het spel is. Bepaal de waarde, betaal de openstaande rekeningen en schulden en verkoop eventueel de spullen. Je kunt de inboedel en het spaargeld ook onderling verdelen. 

Huis verhuren

Maar het kan ook anders. Barbara van Os erfde drie jaar geleden met haar vier broers en zus het ouderlijk huis. Ze knapten het huis op om het te verkopen. Maar dat lukte niet.

"Gelukkig was het huis afbetaald, maar de kosten lopen door. Na één jaar besloten we het huis te verhuren, zodat het niet meer leeg stond. We verhuren het huis via de leegstandwet, dan heeft de huurder geen huurbescherming en moet die het huis uit als we een koper vinden." 

Vergeet de erfbelasting niet

Het klinkt financieel aantrekkelijk een huis erven van je ouders, maar vergeet de fiscus niet. Je betaalt geen overdrachtsbelasting, maar je betaalt wél de gewraakte erfbelasting.

Als kind heb je in 2017 een vrijstelling van 20.209 euro. Is het bedrag hoger, dan betaal je tot 122.269 euro 10 procent successierechten en erf je nog meer dan betaal je boven dat bedrag 20 procent. Dus als je een huis erft, loopt dat al snel in de papieren. Je betaalt niet alleen voor het huis, maar ook voor de waarde van de kostbaarheden die erin staan.

Een voorbeeld: je erft een huis van 3 ton dan betaal je ruim 43.000 euro aan erfbelasting. Dit bedrag moet je binnen acht maanden na overlijden overmaken aan de Belastingdienst. Wil je niet zelf in het ouderlijk huis gaan wonen, probeer het dan binnen acht maanden te verkopen. Anders moet je betalen, maar zitten het geld nog in de bakstenen.

Van Os kon die kosten delen: "We konden gelukkig de erfbelasting met zijn zessen betalen. Dit kon met het spaargeld van mijn ouders." Je kunt bij de Belastingdienst uitstel aanvragen voor de erfbelasting, maar dan betaal je 4 procent rente. 

Kosten lopen door

Als je het huis niet verkoopt, lopen de kosten door: denk aan verzekeringen, energiekosten, OZB en waterschapsbelasting. 

Nog een tip: als het huis grotendeels leeg staat, laat het er bewoond uitzien. Je wilt geen inbraak of krakers. Meld ook bij de verzekeraar dat het huis onbewoond is en kijk goed naar de polisvoorwaarden van de inboedel- en opstalverzekering. Hoe is de dekking bij een inbraak, lekkage, vandalisme of ruitschade?

Besluit je niet in het huis te wonen, dan valt het huis in box 3 dan betaal je 1,2 procent vermogensrendementsheffing over de waarde van de woning. Ga je er zélf wonen, dan valt het huis in box 1. Is het huis niet hypotheekvrij, dan moet je zelf een nieuwe hypotheek afsluiten.

Broers en zussen uitkopen

Hebben je ouders de hele hypotheek afgelost en ga je er zelf wonen, dan betaal je geen vermogensbelasting en eigenwoningforfait meer. Heb je broers en zussen, dan moet je hen uitkopen. Laat een taxateur de waarde van het huis bepalen.

 

 

De Telegraaf  30 januari 2017

Hypotheek: eigen geld eerst, vijf tips om tóch dat ene droomhuis te kunnen kopen

AMSTERDAM - De dagen dat de bomen op de hypotheekmarkt tot in de hemel groeiden liggen ver achter ons. Sinds de kredietcrisis liggen huizenkopers aan een ketting die elk jaar een beetje strakker wordt getrokken. Vooral starters moeten op zoek naar nieuwe listen om tóch dat ene huis te financieren.

’Eigen geld eerst’ is dezer dagen het adagium voor iedereen die iets op de woningmarkt wil klaarspelen. Voor elke ton die uw nieuwe huis waard is, mag u niet meer dan €1000 extra bijlenen: de maximale loan-to-value ligt dit jaar op 101%.

Volgend jaar gaat de loan-to-value-norm zelfs naar 100% – geen hypotheek mag nog hoger zijn dan de waarde van het huis dat als onderpand dient. Alles om te voorkomen dat grote aantallen koophuizen onder water komen te staan.

Die strengere regels stellen starters voor een groot probleem, constateert Mark de Rijke, directeur van de Hypotheekshop. „Wie al een koophuis heeft en nu verhuist, heeft de overwaarde achter de hand. Mensen die hun eerste huis willen kopen, hebben dat voordeel niet.” Makelaarsvereniging NVM stelde eerder deze maand al dat starters er in de grote steden niet meer tussen komen.

Toch zijn er manieren om die val te ontlopen.

Groen verbouwen

De regel dat kopers niet meer dan 101% van de woningwaarde mogen lenen, kent één grote uitzondering: duurzaam verbouwen. Zaken als zonnecellen, isolatie en een warmtepomp voegen niet alleen waarde toe, omdat ze energiebesparend zijn mag u ook nog eens 106% van de nieuwe woningwaarde lenen. Die dubbele milieubonus loopt het snelst op als de verbouwingen meer opleveren dan ze kosten. Volgens de Vereniging Eigen Huis rendeert een energiebesparende verbouwing zelfs beter dan spaargeld. Uiteraard houdt de bank in de gaten of u de lening ook echt aan groen geklus besteedt. Wie een huis koopt dat meer energie opwekt dan het verbruikt, een zogenoemde ’nul-op-de-meterwoning’, mag trouwens €27.000 meer hypotheek afsluiten.

Schenking

Wil de bank u het geld voor uw droomhuis niet geven, dan zijn er misschien anderen die dat wel willen en kunnen. De jubelschenking – eenmalig €100.000 belastingvrij, mits besteed aan de aankoop van een huis, het aflossen van de hypotheek of het betalen van de erfpacht – is dit jaar terug van weggeweest. Voor vermogende ouders dé manier om hun kinderen niet met een enorme erftaks op te zadelen. Overigens hoeven schenker en ontvanger geen bloedband te hebben. De ontvanger moet wel tussen de 18 en 40 jaar oud zijn.

Lenen bij pa en ma

Kunnen uw ouders niet schenken, dan kunnen ze u misschien geld lenen als ontbrekend stukje van de hyptheekpuzzel. Dat moet dan wel gebeuren tegen een reële rente – een renteloze lening wordt als schenking gezien, en die kan boven bepaalde grenzen worden belast, zeker als het geld niet overduidelijk aan een huis wordt besteed.

Aflossen

De maximale hypotheek is, behalve van de woningwaarde en van uw inkomen, ook afhankelijk van andere kredieten die u nog heeft lopen. Dat kan een studieschuld zijn – die veel meer jongeren opbouwen nu het sociale leenstelsel van kracht is – maar ook een lening die u heeft afgesloten om een auto of bankstel te kopen. En de nieuwste loten aan de kredietenstam: de ’gratis’ telefoon die u bij een abonnement kreeg, en het roodstaan op de betaalrekening van de bank. Misschien maakt u er geen gebruik van, maar de mogelijke leningen staan geregistreerd bij het Bureau Kredietregistratie (BKR). Los dit soort leningen af, dan wordt uw maximale hypotheek hoger.

Sparen

Het klinkt misschien wat vreemd in de oren van iemand die nú in het heetst van een biedingenstrijd is verwikkeld, maar soms kan het verstandiger zijn om dat ene droomhuis toch maar niet te kopen. Genoeg ouders hebben best tienduizenden euro’s op de bank staan om uw hypotheektekort aan te vullen, maar willen dat geld voorlopig niet kwijt. Extra lenen of (tijdelijk) het rood staan bij de bank uitzetten helpt u wellicht nét over de grens, maar dan betaalt u de komende jaren ook meteen de hoofdprijs aan maandlasten.

Persoonlijke ongelukken, een echtscheiding of werkloosheid: u moet er normaal niet aan denken, maar bij het kopen van een huis juist wel. En wie fors gaat verbouwen om zijn huis milieuvriendelijker te maken, moet rekening houden met mogelijk een periode van dubbele maandlasten als door die verbouwing het nieuwe huis tijdelijk onbewoonbaar is. Natuurlijk, op de huurmarkt is het momenteel ook geen pretje, en soms kan kopen niet anders. Maar wie de mogelijkheid heeft tot uitstel moet die zeker overwegen.

 

 

FD.NL 12 januari 2017

Koester een oudere spaarhypotheek

In de vorige eeuw gold de spaarhypotheek als een wonder van fiscaal vernuft en zekerheid. Je kon er decennialang belastingvrij in sparen, terwijl je tegelijkertijd decennialang maximaal fiscaal voordeel van de hypotheekrenteaftrek genoot. Maar in deze eeuw kwamen steeds meer keerzijden aan het licht. Je ‘betaalde’ je fiscale voordeel namelijk met strikte eisen, op straffe van torenhoge (fiscale) kosten. Zo moet je in een spaarhypotheek niet méér sparen dan de hypotheekschuld of de fiscale vrijstelling bedraagt. Anders heft de fiscus inkomstenbelasting over al je opgebouwde rente! Ook moet je doorgaans minimaal twintig jaar trouw premies storten, waarbij geldt dat de hoogste storting hooguit tien keer de laagste is. Deze eisen konden rampzalig uitpakken voor huiseigenaren die ineens af moesten van hun spaarhypotheek, bijvoorbeeld wegens probleemschulden, geldgebrek, een echtscheiding of emigratie.

In 2012 kwam de overheid met een oplossing voor mensen met een restschuld of schuldsaneringsregeling, en voor koppels die gingen scheiden. Zij mochten hun spaarpolis zonder belastingheffing afkopen, ongeacht de periode waarin ze periodiek de inleg hadden gestort.

Datzelfde voorrecht geldt sinds 1 januari voor nog een groep spaarhypotheekhouders, namelijk woningeigenaren die ofwel verhuizen naar een nieuwe koopwoning, of goedkoper gaan wonen (in een koop- of huurhuis) waardoor hun spaarhypotheek te hoog is of overbodig wordt. Er zijn zelfs plannen om de 20-jareneis voor elke situatie te laten vervallen, mits de huiseigenaar het gespaarde kapitaal gebruikt om zijn hypotheekschuld af te lossen. Dit geldt niet alleen voor spaarhypotheken met een spaarpolis (een kapitaalverzekering eigen woning) erin, maar ook voor beleggingshypotheken en bankspaarhypotheken.

Eén dag huren?

Sinds 1 januari kunnen huiseigenaren die verhuizen zonder fiscale consequenties af van hun spaarhypotheek, mits ze het gespaarde kapitaal besteden aan hypotheekaflossing. U kunt het vrijgekomen bedrag dus niet zomaar incasseren en gebruiken voor bijvoorbeeld de verbouwing van uw nieuwe onderkomen. Hoewel? Als u, zoals tegenwoordig vaker gebeurt, eerst uw oude huis verkoopt, daarna minimaal één dag huurt, en pas daarna een nieuw koophuis aanschaft, kunt u het vrijgevallen bedrag in principe cash incasseren. Met dat geld kunt u in principe doen wat u wilt. Het lijkt erop dat de overheid niet aan deze mogelijkheid heeft gedacht.

Moet u uw spaar- of beleggingshypotheek dus opdoeken? Denk eerst goed na, want de afkoop van een spaarpolis is lang niet altijd gunstig. Dat geldt vooral bij spaarhypotheken die al lang lopen, en waarvan de spaarpolis een gegarandeerd rendement biedt. Daarin zit veel kapitaal, terwijl u de meeste kosten al heeft voldaan. Hierdoor groeit het spaarkapitaal vaak als kool. Daarbij komt dat vervroegde aflossing van een eigenwoningschuld u ook op een fikse boeterente kan komen te staan.

Ook een medisch verleden kan een goede reden zijn om een spaarhypotheek in stand te houden. Bij afkoop vervalt namelijk de levensverzekering, terwijl een ziekte het peperduur of onmogelijk kan maken om een nieuwe levensverzekering af te sluiten.

Wanneer kunt u uw spaarhypotheek dan wél missen als kiespijn? Mogelijk als deze nog niet zo lang loopt, u geen ziekte of medisch verleden hebt, en u verhuist naar een duurder onderkomen, waarvoor u voordelig wilt bijlenen.

Een bestaande spaarhypotheek kunt u doorgaans niet oversluiten naar een prijsvechter. Als u in plaats daarvan bij uw bestaande aanbieder blijft of uw spaarhypotheek oversluit naar een van de weinige banken die wel in spaarhypotheken doen, dan bent u qua rente doorgaans duurder uit. U moet dus het toekomstige fiscale voordeel van uw spaarhypotheek afwegen tegen de rente die u zou besparen door de complete hypotheek over te sluiten naar een prijsvechter minus de eventuele boetrente die u wegens het oversluiten van de spaarhypotheek moet betalen.

Er is trouwens één partij die altijd garen spint bij de beëindiging van uw spaarhypotheek: de overheid. Hoe meer huiseigenaren hun spaarhypotheek overboord gooien des te minder vaak de Staat dertig jaar lang de volledige, oorspronkelijke hoofdsom van een hypotheek hoeft te subsidiëren.

 

 

FD.NL 12 januari 2017

Huizen weer bijna net zo duur als voor de crisis

Het is weer bijna 2008 op de woningmarkt. Er staan steeds minder huizen te koop. Door het dalende aanbod zijn de woningprijzen hard gestegen, over heel 2016 met 9%. Woningen zijn nu bijna een vijfde duurder dan op het dieptepunt in 2013, en nog zo'n 2% goedkoper dan op het hoogtepunt voor de crisis. Dat blijkt uit cijfers die de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) donderdag presenteerde.

Voor makelaars was het een goed jaar. Bij de NVM verkochten ze nog nooit zoveel woningen. Vooral de verkoop van vrijstaande woningen nam afgelopen jaar een vlucht. In de verkoop van appartementen zit amper nog groei. Die zijn de afgelopen jaren vaak al van de hand gegaan.

Consumenten krijgen over heel de linie minder keus. Zo staan er 28% minder woningen te koop dan een jaar eerder. Corporaties verkopen minder en de nieuwbouw kan de groeiende vraag niet bijhouden. 

Groei vlakt dit jaar af

De groei van de prijzen en het aantal transacties vlakt naar verwachting dan ook iets af in 2017. De NVM voorspelt dat er zo'n 5% tot 10% meer woningen worden verkocht en dat ze zo'n 6% tot 7% in prijs stijgen. 

Werd de woningmarkt in 2008 vooral gedreven door de economische groei en soepele hypotheeknormen, nu is de extreem lage rente de belangrijkste motor achter de stormachtige groei van het aantal verkopen, schetst NVM-voorzitter Ger Jaarsma. 'Je ziet ook dat steeds meer particuliere beleggers gaan investeren in woningen nu de rente zo laag is. Dat zijn mensen die twee ton op bank hebben staan, constateren dat ze daar maar 0,2% rente op vangen, en denken dat geld moet ergens naar toe.' 

Deze particuliere beleggers drijven de prijzen volgens de NVM-voorzitter verder op. 'Ze kunnen in een biedingenstrijd net iets verder gaan en hoeven geen voorbehoud van financiering te maken.'

Amsterdam

Het zijn vooral de krappe gebieden die de prijs in 2016 opstuwden. In de hoofdstad stegen de prijzen vorig jaar zelfs met bijna een kwart. Gemiddeld legde een koper hier €358.000 neer, voor een appartement €328.000. 

In Amsterdam, waar de woningmarkt het eerst op gang kwam, daalt het aantal transacties inmiddels fors. Het vierde kwartaal stonden er 36% minder woningen te koop dan in het vierde kwartaal van 2015. Het ‘goedkope’ aanbod is inmiddels weg, waardoor starters 'zo goed als buitengesloten zijn’, zegt Jaarsma. 'De wal gaat hier vanzelf het schip keren als kopers de huizen niet meer gefinancierd krijgen' zegt Jaarsma. 

Regionale verschillen

De regionale verschillen zijn enorm. Dat blijkt treffend uit een simpele zoekopdracht: wat kan ik waar kopen voor €248.000, oftewel de gemiddelde woningprijs? In Amsterdam is dit de vraagprijs van een vooroorlogs appartement van 40 m2 in Oud-West. In Rotterdam is dat appartement al 102 m2 en in Amersfoort staat hiervoor een tussenwoning te koop van 110m2. Wie in Friesland, Groningen, Drenthe, Noord-Brabant, Zeeland en Limburg gaat rondkijken, kan een vrijstaande woning met een lapje grond of een twee-onder-een-kapper van bijna 150 m2 kopen voor 2,5 ton.

Huizenkopers die graag in een universiteitsstad als Amsterdam. Utrecht, Leiden of Groningen willen wonen, doen er daarom goed aan zich niet blind te staren op de stad zelf, adviseert de NVM. Eerder riepen Amsterdamse makelaars en de gemeente zelf huizenkopers al op eens naar omliggende gemeenten te kijken. Maar in de gemeenten rondom Amsterdam is inmiddels ook sprake van een krappe markt. 

'Meer bouwen is dan ook de beste oplossing' zegt Jaarsma. 'En net als in Rotterdam meer de lucht in gaan. Als je hoger bouwt, kunnen de dure grondprijzen verdeeld worden over meer vierkante meters.'

 

 

 

FD.NL 20 december 2016

Hypotheekshop voorziet jaar met veranderingen door politieke besluiten

Volgend jaar zitten er veel politieke besluiten aan te komen die grote gevolgen kunnen hebben voor de hypotheekmarkt. Dat beeld schetst de Hypotheekshop, een van de grootste adviesketens van het land, in een toekomstvisie die deze week naar de vestigingen is gestuurd.

Regeling voor restschuld

In 2016 waren er relatief weinig wijzigingen, maar voor komend jaar zit er veel in de pijplijn, blijkt uit het overzicht van de adviesketen. Niet alleen omdat er Kamerverkiezingen zijn, waarbij mogelijk weer gesproken wordt over de hypotheekrenteaftrek. Ook kan een nieuwe regering besluiten om de maximale hoogte van de hypotheek nog verder te verlagen tot onder de 100% van de aankoopprijs.

Maar dat is niet alles. Volgend jaar loopt ook een regeling af die in de crisis is bedacht voor mensen met een restschuld. Die mensen mochten volgens die regeling de rente op de restschuld nog vijftien jaar aftrekken. Eind 2017 loopt deze regeling af, tenzij een nieuwe regering haar verlengt.

Regelingen zijn nodeloos beperkend

De Hypotheekshop zet in zijn top 10 aan verwachtingen op de eerste plaats de studie die minister Stef Blok van Wonen momenteel laat verrichten naar meer maatwerk bij hypotheken. Veel adviseurs en banken hebben de afgelopen jaren geklaagd dat de regels te strikt zijn, vooral voor zzp'ers. Maar ook allerlei regelingen bij bijvoorbeeld echtscheidingen zouden nodeloos beperkend zijn. De Hypotheekshop zegt dat 'consumenten en adviseurs met regelmaat tegen situaties aanlopen waar de regels botsen met wat eenieder als verantwoord zal zien'.

Advies is duur

De Hypotheekshop wijst verder op een studie die het ministerie van Financiën heeft aangekondigd naar het zogeheten provisieverbod. Sinds 2013 worden adviseurs niet langer betaald door de geldgever (zoals de bank), maar door de consument. Voordeel is meer onafhankelijkheid, maar nadeel is dat het advies in eerste instantie duur is. Ook komt er volgend jaar meer duidelijkheid over het fiscaal vriendelijk afkopen van oude spaarhypotheken.

Steeds meer oudere kopers

In de top 10 van mogelijke veranderingen noemt de adviesketen verder algemene punten, zoals de vraag of er genoeg financiering is nu banken door nieuwe regels aan banden worden gelegd en het feit dat zich steeds meer oudere kopers op de huizenmarkt melden. Op het eigen vakgebied voorspelt de Hypotheekshop dat de eerste proeven komen met het geautomatiseerd aanleveren van gegevens aan de bank die het krediet geeft. Dat kan door gegevens die de klant al aan de belastingdienst heeft doorgegeven (naam, inkomen en dergelijke) door te spelen aan de bank.

 

 

Telegraaf 19 december 2016

Woningverkoop blijft stijgen

AMSTERDAM (ANP) - Het aantal verkochte woningen in Nederland is in november met ruim een kwart gestegen vergeleken met een jaar eerder. Ten opzichte van een maand eerder is er sprake van een groei van iets meer dan 5 procent, blijkt uit maandag gepubliceerde cijfers van het Kadaster.

In totaal wisselden vorige maand 18.255 huizen van eigenaar, 25,5 procent meer dan in november 2015. In oktober registreerde het Kadaster 17.339 verkochte woningen.

Van alle woningtypes lag de verkoop hoger dan een jaar eerder. Bij vrijstaande woningen was die toename het grootst (32 procent), bij appartementen het kleinst (22,8 procent). In alle provincies steeg het aantal verkochte woningen, waarbij Flevoland de grootste stijging kende met 46,7 procent.

 

 

 

FD 19 december 2016

Verkoop vrijstaande woningen procentueel het meest in de lift

Van alle woningtypes is de verkoop van vrijstaande woningen met een plus van 32% afgelopen maand het meest gestegen, vergeleken met november vorig jaar. Bij appartementen is de stijging met 22,8% het minst. Dat blijkt uit maandag gepresenteerde cijfers van het Kadaster.

Over de hele linie zijn in november 2016 18.255 woningen verkocht, tegenover 14.545 een jaar geleden, wat neerkomt op een stijging van 25,5%. Vergeleken met oktober dit jaar zijn afgelopen maand 5,3% meer woningen verkocht. Het gaat daarbij om transacties van bestaande koopwoningen op het moment van eigendomsoverdracht. Alleen eigenaren van 2-onder-1-kapwoningen moesten harder hun best doen om hun woning te slijten. De verkoop van dat woningtype daalde vergeleken met oktober met 2,8%. In die maand op maandvergelijking gingen vrijstaande woningen en appartementen met allebei 7,7% aan kop. 

Hypotheken

Door de aantrekkende woningmarkt steeg het aantal geregistreerde hypotheken in november. Vergeleken met dezelfde maand vorig jaar bedroeg de stijging 22,5% met een totaal van 26.125 hypotheken, en vergeleken met oktober dit jaar (24.229) bedroeg de stijging in november 7,8%. Steeg in Flevoland vergeleken met een jaar geleden afgelopen maand de woningverkoop met 46,7%, vergeleken met oktober dit jaar vertoonde november voor Flevoland een daling van 8,4%. Ten opzichte van november 2015 was afgelopen maand in Noord-Holland de stijging van de bestaande woningverkoop met 8,9% het meest gering, zo blijkt uit het Vastgoed Dashboard van het Kadaster. 

 

 

FD 26 november 2016 door Ramón Wernsen, zelfstandig financieel planner en publicist

Hoelang vastzetten bij lage hypotheekrente?

Uw hypotheekrente lang of juist kort vastzetten? Het is een vraag waar veel mensen nu mee worstelen en die dagelijks wordt voorgelegd aan adviseurs. Langere rentevaste periodes zijn het populairst. Maar is dit ook voor u het beste?

Nederlanders hebben volgens de statistieken al decennialang een sterke voorkeur voor een langere rentevaste periode. Veruit de populairste rentevaste periodes zijn nu tien en twintig jaar. Volgens de website HDN Live kiezen consumenten in ongeveer 45% van de gevallen voor tien jaar vast en in ongeveer 40% van de gevallen voor een twintig jaar vaste rente. Is hier sprake van een weloverwogen macro-economische beslissing of spelen andere factoren een rol?

Volgens Berry van Zuidam, financieel planner bij Raasveld & Bennis Financieel Adviseurs en Scheidingsadviseurs, wordt de keuze dikwijls niet goed onderbouwd en is vaak sprake van een typisch Nederlandse consensusoplossing. ‘De rente voor dertig jaar vastzetten is het toppunt van zekerheid, maar wordt door velen als duur ervaren. Een zeer korte periode is daarentegen vaak veel goedkoper, maar wordt weer gezien als te risicovol. Daar komt bij dat de rente momenteel zo laag is dat het voor veel adviseurs en consumenten logisch klinkt om te kiezen voor een langere rentevaste periode van tien jaar of zelfs de zeer lange periode van twintig jaar.’

Consumenten kiezen uiteindelijk veelal voor een langere rentevaste periode. Neem Frank Buisman uit Heemstede. Hij heeft al jarenlang zijn hypotheek bij ING. Bij de recente renteverlenging heeft hij lang getwijfeld tussen de rente kort houden of langer vastzetten. ‘Ik heb hier uitgebreid over gesproken met mijn adviseur en geloof zeker dat de rente nog langere tijd laag zal blijven’, licht hij toe. ‘Maar ik heb uiteindelijk toch gekozen voor tien jaar vaste rente. Een korte rente zou mij te veel afleiden van mijn dagelijkse bezigheden. En met een rente van 1,85% hebben we nu een prima betaalbare rente voor de komende tien jaar.’

Rente afstemmen op risicobereidheid
Defensief: geschikt voor mensen die op zoek zijn naar zekerheid en/of over weinig eigen geld beschikken om een rentestijging op te vangen.

70%-100% lange rente (rente 10-15 jaar vast)

30%-0% lange rente (rente 15-20 jaar vast)

Neutraal: geschikt voor mensen die op zoek zijn naar een mix van zekerheid en kansen en/of over een gemiddeld bedrag aan eigen geld beschikken om een rentestijging op te vangen.

40%-60% korte rente (rente 1-5 jaar vast

60%-40% korte rente (rente 5-10 jaar vast)

Offensief: geschikt voor mensen die op zoek zijn naar een mix van zekerheid en kansen en/of over een gemiddeld bedrag aan eigen geld beschikken om een rentestijging op te vangen.

70%-100% korte rente (rente 1 jaar vast / variabel)

30%-0% korte rente (rente 1-5 jaar vast)

Meer lenen bij tien jaar

Bij het bepalen wat u maximaal mag lenen ten opzichte van uw inkomen, spelen naast het inkomen en de looptijd van de hypotheek, ook de hoogte en de looptijd van de rente een rol. Wanneer de hypotheekrente wordt vastgezet voor een looptijd van tien jaar of langer, wordt gerekend met de werkelijke rente. Deze ligt op dit moment afhankelijk van de duur en de schuld-waardeverhouding — hoogte lening gedeeld door waarde woning — tussen de 1,6% en 3,0%.

Kiest u echter voor een rentelooptijd die korter is dan tien jaar, dan moet niet worden uitgegaan van het werkelijke tarief, maar van een minimum van 5% (toetsrente). Richard Koudijs, hypotheekadviseur bij Perdijk Advies, verduidelijkt een en ander met een voorbeeld. ‘Stel dat u een brutojaarinkomen hebt van €30.000 en uw partner van €17.500, dan kunt u wanneer u voor tien jaar vaste rente kiest €230.000 lenen. Kiest u daarentegen voor een kortere rente, dan neemt uw maximale leencapaciteit af tot €190.000. Een verschil van €40.000.’

Kortom, bij een rentevastperiode van tien jaar kunt u het meeste lenen, en niet zelden is deze maximale lening nodig om het huis van uw dromen te kopen. De kans is groot dat we daarmee de vraag hebben beantwoord waarom bijna de helft van de Nederlanders een tien jaar vaste rente kiest of geadviseerd krijgt.

Huwelijk

Naast tien jaar vast wint de laatste tijd ook een vaste rente van twintig jaar aan populariteit. Volgens Van Zuidam is dit logisch omdat de Nederlandse consument vaak voor zekerheid kiest. ‘Twintig jaar vast is gemiddeld slechts 0,7 procentpunt duurder dan tien jaar vast.’ Natuurlijk, niemand kan de rente voorspellen, maar de kans is groter dat de rente gaat stijgen dan dat hij gaat dalen. Het voorspellen van de rente is dan wellicht lastig, wel weten we dat 34% van alle huwelijken eindigt in een echtscheiding en dat een gemiddeld huwelijk geen twintig jaar duurt, maar veertien jaar. Vanuit dit oogpunt is het misschien niet slim om de hypotheekrente twintig jaar vast te zetten.

Boeterente

Daar komt bij dat wanneer je van een dergelijk lang rentecontract af wilt, je tegen een enorme boeterente aanloopt. Hypothecair wiskundige Pierre Otten van hypothekenbijbel.nl is dan ook geen fan van deze langerentevorm. Hij beschrijft een recente voorbeeldcasus waarbij het nadeel van een lange rentevastperiode goed zichtbaar wordt. ‘Deze mensen hadden hun rente drie jaar geleden voor dertig jaar lang vastgezet. Om van hun dure rentecontract af te komen moeten zij nu een boeterente van maar liefst €65.000 betalen.’ Zulke bedragen zijn slechts voor weinig mensen op te brengen. Veel mensen laten zich dan ook verleiden tot rentemiddeling. Het is goed om u te realiseren dat niet u, maar uw bank hier beter van wordt (zie kader 1).

Goed advies

De vraag is of een lange rentevaste periode altijd een goede keuze is. Er zijn voldoende redenen te bedenken om te kiezen voor een korte rentevastperiode. De belangrijkste is dat u verwacht dat de rente nog verder daalt, dan wel dat de rente nog voor een langere periode op het huidige niveau blijft. Harrie-Jan van Nunen, algemeen directeur van De Financiële Makelaar, verwacht dat de rente voorlopig laag blijft of zelfs voor lange rentevastperioden nog verder daalt als gevolg van concurrentie tussen de hypotheekverstrekkers. Zijn voorkeur gaat op dit moment uit naar een rente van een jaar of twee jaar vast met rentebedenktijd. ‘Het voordeel van rentebedenktijd is dat je bij een rentestijging de rente direct kunt omzetten naar een eventueel langere rentevastperiode. Als je toch besluit direct langer te kiezen, zou ik niet zo snel voor twintig jaar vast kiezen. In de praktijk blijkt dat de gemiddelde looptijd van een hypotheek zo’n tien tot twaalf jaar is’, aldus Van Nunen. Zijn tip is het verschil in rente tussen een korte en lange rentevastperiode te gebruiken om extra af te lossen op de hypotheek. Het is voor u namelijk voordeliger om af te lossen dan om rente te betalen.

Risico lage rente en maximaal lenen

De AFM ziet de huidige lage rente als risico voor kopers op de woningmarkt. Kopers die kiezen voor een rentevastperiode korter dan tien jaar, worden in de leennormen beschermd tegen het effect van een stijgende rente. Bij hypotheken met een rentevastperiode van tien jaar of langer mag gerekend worden met de werkelijke rente. Huishoudens die op basis van de huidige rente maximaal lenen, kunnen bij een sterk gestegen rente over tien jaar geconfronteerd worden met een forse stijging van de maandlasten. De AFM heeft enige tijd geleden adviseurs opgeroepen aandacht te besteden aan deze risico’s en ook de negatieve scenario’s met consumenten te bespreken. Daarnaast hebben de AFM en de DNB in reactie op voorgestelde wijzigingen van de leennormen bij de ministers van Wonen en Financiën gepleit voor maatregelen om het renterisico te beperken.

Een mooie tussenoplossing volgens Koudijs is te kiezen voor een rentemix. Bij een rentemix kiest u voor verschillende rentevastperiodes bij meerdere leningdelen. Hierbij zijn alle combinaties mogelijk, bijvoorbeeld een combinatie van een twee jaar rentevastperiode met rentebedenktijd, tien jaar vast en twintig jaar vast. Deze rentemix is te vergelijken met een goed gespreide aandelenportefeuille waarbij de korte rentevastperioden symbool staan voor aandelen en de lange rentevastperioden voor obligaties. Een korte rente is speculatiever, maar levert u meer geld op in de vorm van lagere maandlasten. Een langerente biedt meer zekerheid, maar isduurder en levert u dus minder op dan eenkorte rente. Een slimme beleggingsstrategieis om een spreiding te maken tussenaandelen en obligaties, het lijkt dan ooklogisch om dezelfde spreiding te volgenvoor wat uw hypotheekrente betreft. Bent uiets offensiever ingesteld, dan kiest u vooreen groter aandeel aan korte rente en bentu juist defensiever van aard, dan kiest uvoor een groter deel aan lange rentevasteperioden (kader 2).

Otten noemt deze methode de renterisicospreiding (RRS). ‘Consumenten kunnen via deze methode hun renterisico beperken door te kiezen voor bijvoorbeeld drie of vier verschillende rentevastperioden.’ Het voordeel van de RRS-methode en de rentemix ten opzichte van slechts één rentevastperiode is dat uw rentes verschillende afloopdata kennen. Dit in tegenstelling tot de keuze voor een rentevastperiode. Stel dat de rente over tien jaar zeer hoog is, dan moet u op dat moment dus kiezen voor een hoge rente. Bij de RRS-methode en de rentemix wordt dit risico gespreid.

Boeterente en rentemiddeling nieuwe melkkoe

Linksom via boeterente of rechtsom via rentemiddeling worden hypotheekverstrekkers gecompenseerd door klanten die van hun te dure hypotheekcontract af willen. Uit een onderzoek van Oversluitclaim.nl blijkt dat hypotheekklanten gemiddeld €3447 te veel boeterente betalen aan hun bank. De boeterente die banken hun klanten in rekening brengen, ligt daarmee gemiddeld 15% hoger dan wettelijk is toegestaan. Dit levert de banken €250 mln per jaar extra op. In het onderzoek van Oversluitclaim.nl zijn 12.000 hypotheekdossiers onder de loep genomen.

Rentemiddeling is voor de banken een nog betere melkkoe dan boeterente. In dit geval smeert uw hypotheekverstrekker de boeterente uit over de nieuwe renteperiode. Naast de opslag voor de boeterente brengt hij u een extra renteopslag in rekening als risicopremie. Een risico voor de hypotheeknemer is bijvoorbeeld dat u besluit uw huis te verkopen en zo onder de boete uitkomt. Afhankelijk van de situatie betaalt u zo duizenden euro’s te veel aan rente. Het betalen van boeterente is dan ook voordeliger. Echter, u moet dan wel over de middelen beschikken.

 

 

 

NVM.NL 22 november 2016

Meer mogelijkheden voor vervroegd aflossen

De Tweede Kamer heeft een voorstel van het CDA aangenomen dat het voor huiseigenaren met een oude spaar of beleggingshypotheek makkelijker maakt om vervroegd af te lossen. Zij lopen nu nog tegen een boete van duizenden euro’s aan, omdat ze bij aflossing inkomstenbelasting moeten betalen over het rendement op het spaar- of beleggingsvermogen.
Pas na 15 jaar krijgen zij een gedeeltelijke vrijstelling en na 20 jaar hebben zij recht op de volledige vrijstelling. Het amendement regelt dat aflossen op een spaar- of beleggingshypotheek ook mogelijk wordt zonder dat de leningnemer hoeft te verhuizen. 

Mensen met een spaar- of beleggingshypotheek kunnen dan per jaar 10% aflossen en het restant ineens wanneer het gespaarde of belegde vermogen gelijk is aan de resterende hypotheek, zonder dat ze daarmee tegen een heffing van inkomstenbelasting aanlopen. Ook wordt het mogelijk om bij het aflopen van de rentevrije periode de hypotheek geheel af te lossen. 

Op deze manier wordt aflossen niet langer fiscaal bestraft. Om voor vrijstelling in aanmerking te komen moet wel vanaf de aanvang van de verzekering jaarlijks premie zijn voldaan binnen de geldende bandbreedte-eis (en uiteraard ook aan de overige voorwaarden zijn voldaan). Voordat de wijzigingen in werking treden wordt eerst nog een onderzoek gedaan naar de impact van deze maatregel, de verwachting is dat de uitkomsten hiervan voor 1 februari 2017 bekend zullen zijn.

 

 

 

RTLZ.nl 22 november 2016

Zzp’ers kunnen vanaf december eerder een hypotheek met NHG krijgen

Voorheen moest je als zzp’er drie jaar zelfstandig zijn voordat je een hypotheek met nationale hypotheekgarantie (NHG) kon krijgen. Per 1 december kan dat al na een jaar.

Dat heeft de Waarborgfonds Eigen Woningen (​WEW), de beleidsorganisatie achter de nationale hypotheekgarantie, bekend gemaakt.  

Zzp'ers kunnen vanaf volgende maand terecht bij SNS, Delta Lloyd, BLG Wonen, Aegon Hypotheken en Regiobank. Per 1 januari komt daar ook nog Woonfonds bij. Andere geldverstrekkers kunnen zich ook aansluiten.

Voordelen NHG

Met de nationale hypotheekgarantie is een bank ervan verzekerd dat een hypotheekschuld wordt afbetaald. Als een koper werkloos wordt of zijn inkomen daalt, springt NHG bij. Met een NHG op je hypotheek krijg je als koper ook voordeligere rentetarieven en zijn je maandlasten lager. Tot een grens van 231.132 euro (de NHG houdt rekening met bijkomende kosten) kun je een lening afsluiten met NHG.

Voorheen moest je als zzp'er nog drie jaar wachten, maar de WEW wil meebewegen met de nieuwe arbeidsmarkt. Er zal meer worden gekeken naar iemands verdiencapaciteit, 'waarmee het niet uitmaakt binnen welke contractvorm iemand zijn inkomen heeft verdiend'. Na het bepalen van het toetsinkomen wordt het reguliere hypotheektraject voortgezet. 

Flexibilisering arbeidsmarkt

"De arbeidsmarkt flexibiliseert. Het aantal zzp’ers dat bij onze merken aanklopt om hun woning te financieren groeit. Wij vinden het belangrijk om aan te sluiten bij deze maatschappelijke ontwikkeling en het is dan ook een logische stap om aan te sluiten bij dit initiatief van het WEW", aldus Peter-Paul Wekking, directeur Competence Centre Wonen van SNS Bank.

 

 

 

De Telegraaf 22 november 2016

Run op hypotheken na rentestijging

Tropendagen deze novembermaand voor hypotheekadviseurs: na de lichte rentestijging van vorig week willen woningeigenaren massaal hun rente vastzetten.

Twee keer meer huiseigenaren dan normaal willen een nieuwe hypotheek, stelt Hypotheekshop, een van die adviesketens. Het gaat om mensen die een variabele rente betalen, maar ook om woningeigenaren die tegen het eind van hun rentevaste periode zitten en vrezen dat als ze nog langer wachten, de rente veel hoger zal staan.

Volgens deskundigen hebben de hypotheekrentes de bodem inmiddels verlaten, en is de weg naar boven definitief ingezet. De rente op de kapitaalmarkt, waar banken hun hypotheekgeld vandaan halen, is plots gestegen na de verkiezingszege van Donald Trump.

De rente op de kapitaalmarkt is inmiddels weer aan het dalen, aldus Hypotheekshop. De gemiddelde hypotheekrente volgt die beweging nog niet.

 

 

 

NVM.NL  11 november 2016

Afschaffen monumentenaftrek voorlopig van de baan

De Tweede Kamer heeft besloten om het wetsvoorstel voor het afschaffen van de fiscale aftrek voor onderhoud van monumenten voorlopig aan te houden. Dit betekent dat de fiscale aftrek in 2017 in ieder geval blijft bestaan.
Tijdens het debat kreeg de minister veel kritiek op de zorgvuldigheid van het proces. Vooral het feit dat de Kamer gevraagd wordt in te stemmen met de afschaffing, terwijl nog niet duidelijk is welke regelingen hiervoor in de plaats komen, viel niet in goede aarde. 

Ook was de Tweede Kamer niet overtuigd van de inhoudelijke onderbouwing waarom het nodig zou zijn de huidige regeling aan te passen. Verdere besluitvorming hierover zal worden overgelaten aan het volgende kabinet.

 

 

 

RTLZ.NL 27 oktober 2016

Tweeverdieners kunnen volgend jaar hogere hypotheek krijgen

Tweeverdieners kunnen vanaf volgend jaar een hogere hypotheek krijgen, schrijft minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst aan de Kamer.

Het tweede inkomen van koppels wordt zwaarder gewogen, waardoor ze dus meer kunnen lenen.

Op termijn telt een tweede salaris volledig mee bij de berekening van de maximale hypotheek, schrijft hij in de brief. Dat deze maatregel niet meteen wordt ingevoerd, heeft te maken met belastingregels die eerst aangepast moeten worden. 

Hypotheekaanvragen met studieschuld

Ook telt vanaf 1 januari niet meer de oorspronkelijke, maar de actuele hoogtevan de studieschuld mee. Heb je nog maar een kleine studieschuld over, dan is het echter wel verstandiger om deze eerst af te lossen, zegt Blok. Daardoor kan je in een keer veel meer geld lenen.

Gisteren vroeg een Kamermeerderheid de regering nog om naar een versoepeling van de hypotheekregels te kijken. De Kamer vindt de regels van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting, Nibud, te streng voor een grote groep potentiële huizenkopers. Vooral starters hebben daar last van.

Bovenstaande brief is daar geen reactie op, maar gaat over de jaarlijkse leennormen.

 

 

 

RTLZ.NL 26 oktober 2016

RTL Z Huizenindex: Groter tekort aan huizen en de prijzen blijven stijgen

Het tekort aan huizen wordt ieder kwartaal groter en ook de huizenprijzen blijven gestaag stijgen. Kortom: de gekte op de huizenmarkt neemt nog verder toe. Dat blijkt uit onze eigen RTL Z Huizenindex. 

De index kwam in het derde kwartaal van dit jaar uit op een stand van 61, opnieuw een stijging. Een kwartaal eerder stond de index nog op 59 punten, een jaar geleden stonden we zelfs zo'n 10 punten lager. Een hoge stand betekent dat de huizenmarkt flink doorgroeit. Een paar jaar terug terug stond de vertrouwensindex precies de helft lager.

Een groot tekort aan huizen

Het aanbod van nieuwbouwhuizen en van bestaande woningen wordt hét knelpunt op de koopwoningmarkt. De woonconsumenten hebben namelijk sinds 2004 niet meer zoveel vertrouwen gehad om een huis te kopen, bovendien zit de krapte-indicator van de makelaars van de NVM weer op een niveau dat vergelijkbaar is met de periode van voor de kredietcrisis in 2008. In bepaalde steden (ondermeer Amsterdam en Utrecht) droogt het aanbod van woningen zelfs helemaal op. Het aantal transactie is het afgelopen kwartaal gestegen naar een record van meer dan 60.000 huizen.

Opvallend feit van de afgelopen tijd: 4 jaar terug lag het aantal transacties nog maar net boven de 20.000 per kwartaal. Een enorm verschil met de huidige situatie.

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, vertelt op RTL Z het hele verhaal over de onstuimige groei op de Nederlandse huizenmarkt: "Volgend kwartaal bereiken we waarschijnlijk een record voor de index, we hebben nog 4 punten te gaan. Dan zitten we op het niveau van voor de crisis."

Boelhouwer ziet overigens wel dat de nieuwbouw nog achterblijft, ondanks dat er dit jaar maar liefst 200.000 woningen worden verkocht.

 

 

 

FD 26 oktober 2016

Kamer: hypotheekeisen moeten soepeler worden

Het moet makkelijker worden om een hypotheek te krijgen. De Tweede Kamer stemde dinsdag in met een motie die wil dat de regels voor het verstrekken van een hypotheek soepeler worden. Budgetinstituut Nibud zou te strenge eisen hanteren, waardoor veel mensen buiten de boot vallen. Nibud bepaalt het maximale hypotheekbedrag dat een koper kan lenen.

Aanpassing maatstaven

Zo heeft een deel van de starters moeite met het krijgen van een hypotheek. CDA-Kamerlid Erik Ronnes, die de motie indiende, wijst erop dat het salaris van starters vaak snel omhoog gaat. Het Nibud zou zulke aanvragen soepeler moeten beoordelen. Ook zou er rekening moeten worden gehouden met lagere energielasten. Bovendien houden mensen die geen hypotheek krijgen schaarse huurwoningen bezet, betoogt Ronnes. Het Kamerlid roept de regering op om zich in te spannen om tot aanpassing te komen van deze maatstaven

De discussie over een mogelijke versoepeling van de hypotheekregels speelt al langer. In juni uitte de Kamer al zijn zorgen dat de Nibud-richtlijnen, waarop hypotheekverstrekkers hun beleid bepalen, geen rekening houden met individuele omstandigheden. Daarop kondigde de ministers Stef Blok van Wonen en Jeroen Dijsselbloem van Financiën aan te gaan onderzoeken of hypotheekverstrekkers zich niet te rigide opstellen. Alle fracties zagen knelpunten. 

Onvoldoende

Minister Dijsselbloem wees er toen op dat het banken vrij staat om in individuele gevallen af te wijken van de normen, mits ze dat kunnen motiveren en onderbouwen. In de praktijk gebeurt dit wellicht onvoldoende, erkende hij.

 

 

 

FD 21 oktober 2016

Huizenprijzen stijgen verder door

De prijzen voor bestaande koopwoningen zijn ook in september hard gestegen. Dat blijkt uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Vergeleken met dezelfde maand een jaar eerder liepen de verkoopprijzen op met 5,9%. Dat is vrijwel dezelfde toename als in augustus, toen de grootste stijging in 14 jaar werd geboekt.

Prijsindex

Ook de prijsindex voor bestaande koopwoningen liep op. Die bereikte de hoogste stand sinds februari 2012. Maar de index is nog lang niet uit het dal. De hoogste stand is van augustus 2008 en daar zit de markt nog ruim 14% onder.

Een dieptepunt werd bereikt in juni 2013. Vergeleken met dat dal zijn de prijzen gemiddeld bijna 13% hoger. Het gemiddelde prijsniveau van de bestaande koopwoningen is in september 2016 ongeveer even hoog als in juli 2005.

Het Kadaster bracht afgelopen maandag naar buiten dat het in september 21.009 verkochte woningen registreerde. In de eerste negen maanden van 2016 zijn er 153.919 woningen verkocht. Dat is 22,3% meer dan in dezelfde periode van 2015.

Vraagprijzen

Naast de prijsindex bestaande koopwoningen publiceert CBS ook over de gemiddelde vraagprijzen van bestaande koopwoningen. Die liepen in een jaar tijd op met 6,7%. Het aanbod van woningen lag op 130.000 eenheden. dat is maar liefst 28% lager dan de 180.000 van september 2015. De ontwikkeling van de gemiddelde vraagprijzen geeft vooral inzicht in het aanbod op de koopwoningmarkt. Ook geeft deze statistiek informatie over het aantal te koop staande woningen en de gemiddelde aanbodtijd.

 

 

 

NVM.NL 20 oktober 2016

Verruiming van de NHG bovengrens 

Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) heeft bekendgemaakt dat de maximale prijs van een woning die met NHG gefinancierd kan worden in 2017 € 245.000 bedraagt. In 2016 is dit nog € 231.132. Momenteel wordt 74% van de hypotheken met NHG afgesloten.

De maximale prijs van een woning die met NHG gefinancierd kan worden, is per 2017 gekoppeld aan de gemiddelde woningwaarde. Deze bovengrens gaat per 1 januari 2017, vanwege de stijgende woningwaarde, dus omhoog. Dan kan een woning tot maximaal € 245.000 worden gefinancierd met NHG, waar dat in 2016 nog € 231.132 was.

Volgens Arjen Gielen, algemeen directeur van het WEW wordt met de koppeling aan de gemiddelde woningwaarde dezelfde groep bediend, als voor de crisis: mensen die geen hoog inkomen hebben, maar wel op een verantwoorde manier een woning willen kopen. 

 

 


 NU.NL 23 augustus 2016 

 Huurprijs stijgt harder dan prijs koopwoning

De huren in de vrije sector zijn in de afgelopen drie jaar harder gestegen dan de prijs van koopwoningen.

De gemiddelde jaarhuur als percentage van de woningwaarde kwam vorig jaar uit op 6,1 procent. In 2009 lag dit percentage nog op 5,4 procent, blijkt dinsdag uit onderzoek (pdf) van makelaarsvereniging NVM en Ortec Finance. Vier jaar eerder, in 2005, was het percentage eveneens 6,1 procent.

In de periode van 2005 tot en met 2015 kostte een huurwoning in de vrije sector 1.244 euro per maand. In Zuid-Holland (1.429 euro), Noord-Holland (1.373 euro) en Utrecht (1.107 euro) waren de huren toen het hoogst. De huren waren het laagst in Friesland (798 euro), Overijssel en Limburg (beiden 865 euro).

In 2005 was de gemiddelde huur 1.325 euro. In de jaren daarna bleven de prijzen redelijk stabiel. Maar in 2009 daalde het gemiddelde naar 1.234 euro. De huurprijzen daalden vervolgens verder. In 2014 stegen de huren weer. Vorig jaar kwam het gemiddelde uit op 1.182 euro.

 Huurprijzen vrije sector

Kredietcrisis

De ontwikkelingen op de huurmarkt bewegen mee, maar zijn niet gelijk aan die op de koopwoningmarkt. Tot aan 2013 waren de veranderingen in huurprijzen minder groot dan veranderingen in prijzen van koopwoningen.

"Voor het uitbreken van de financiële crisis stegen de huurprijzen minder hard dan de koopprijzen", stelt hoogleraar en onderzoeker bij Ortec Finance Marc Francke. Maar hoewel koopwoningen flink in waarde zijn gedaald na het uitbreken van de kredietcrisis, zijn de huurprijzen in die periode niet flink gedaald. 

"Doordat huurprijzen tussen 2013 en 2015 sterker zijn gestegen dan de koopprijzen, is in deze periode het markthuurpercentage toegenomen", aldus Francke. Overigens is de stijging in de periode 2005 tot en met 2015 wel achter gebleven op de inflatie.

De gemiddelde prijs van bestaande koopwoningen bereikte volgens gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in augustus 2008 een piek van 261.948 euro. Daarna daalden de prijzen tot het dieptepunt in juni 2013 (206.114 euro). Sindsdien laat de prijs een stijgende trend zien. Afgelopen juli waren bestaande koopwoningen nagenoeg weer even duur als in maart 2005.

Locatie

De locatie is de meest bepalende factor voor de hoogte van de huur. Een vergelijkbare woning kan in Amsterdam 70 procent meer kosten dan het landelijk gemiddelde.

Ook de oppervlakte van de woning en de staat van onderhoud hebben invloed op de huurprijs. Voor een 10 procent grotere woning wordt 7 procent meer huur gevraagd. En voor een goed onderhouden woning moet een huurder een kwart meer betalen dan voor een slecht onderhouden huurhuis.

Slecht nieuws

"De bovenmatige prijsstijging is slecht nieuws voor consumenten die, om uiteenlopende redenen, zijn aangewezen op de vrije huurmarkt", zegt voorzitter Ger Jaarsma van NVM. "Daar komt bij dat het aanbod in dit huursegment nog steeds te wensen overlaat."

Volgens Jaarsma is een steeds groter deel van de Nederlandse huishoudens aangewezen op huurwoningen in de vrije sector. Dit geldt met name voor inwoners van de grote steden.

 

 

Volkskrant 9 juli 2015

Huizenkoper vrijwel altijd goedkoper uit dan huurder

Huizenkopers zijn bijna overal in Nederland in toenemende mate goedkoper uit dan mensen die nu een huis huren. In de Randstad en Groningen zijn huurders van een vergelijkbaar huis in de vrije sector per maand soms zelfs twee keer zoveel kwijt.

Dat blijkt uit een onderzoek van de Volkskrant naar de prijs per vierkante meter bij huur- en koopwoningen. Geholpen door de lage rente en de strenge leenregels is een vierkante meter koopwoning vaak enkele euro's goedkoper per maand dan een sociale huurwoning. Alleen in Amsterdam en Utrecht, waar de huizenprijzen afgelopen jaar hard stegen, zijn kopers duurder uit dan sociale huurders.

De Volkskrant verzamelde via internet gegevens over tachtigduizend recentelijk verkochte of verhuurde huizen verspreid over heel Nederland. Ook huurdersvereniging Woonbond leverde data van onlangs verhuurde woningen. Vervolgens werd berekend wat de maandlast per vierkante meter is.

 

Huren opgeschroefd

De laatste jaren zijn de directe woonuitgaven van kopers behoorlijk afgenomen

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt:

'De uitkomsten verrassen mij niet', zegt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer. 'De laatste jaren zijn de directe woonuitgaven van kopers behoorlijk afgenomen.' Woningcorporaties hebben de huren voor vrijgekomen woningen in die periode juist sterk opgeschroefd. Zo proberen zij onder meer het geld binnen te krijgen waarmee ze de verhuurdersheffing, die de rijksoverheid ze sinds 2013 oplegt, kunnen betalen.

Omdat er in de Randstad nog steeds een groot tekort is aan vrije-sectorhuurwoningen, zijn die prijzen enorm hoog. Mensen die niet kunnen kopen en te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, betalen in Amsterdam zelfs meer dan 20 euro per vierkante meter. Kopers betalen in de duurste stad van het land rond de 12 euro per maand.

Sociale verhuurders kunnen in grote delen van het land alleen deze huren vragen dankzij de huurtoeslag

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt: 

In minder gespannen woningmarktgebieden is het gat tussen sociale huur en vrijesectorhuur veel kleiner. Socialehuurwoningen zijn in delen van Limburg per vierkante meter duurder dan vrijesectorhuurwoningen. 'Sociale verhuurders kunnen in grote delen van het land alleen deze huren vragen dankzij de huurtoeslag', zegt Peter Boelhouwer.

Directeur Ronald Paping van huurdersvereniging Woonbond vindt het 'cynische cijfers'. Volgens hem is er sprake van 'een omgekeerd Robin Hood-effect waarbij arme huurders veel meer betalen voor wonen dan kopers en soms zelfs rijke huurders'.

Kredietbeoordelaar Moody's liet gisteren weten te verwachten dat de Nederlandse huizenprijzen dit jaar met 5 procent stijgen.

 

 

 

NU.NL 01 september 2016

Ruime meerderheid verwacht dat huizen duurder worden

Bijna 70 procent van de Nederlandse consumenten verwacht dat de huizenprijzen in 2017 zullen stijgen. Zij zijn positiever over de woningprijs dan consumenten in omringende landen.

In het Verenigd Koninkrijk verwacht 56 procent van de Britten een prijsstijging in 2017, blijkt donderdag uit een onderzoek (pdf) van het economisch bureau van ING.

In Frankrijk is minder dan de helft (46 procent) ervan overtuigd dat woningen volgend jaar duurder worden. In België (65 procent) en Duitsland (61 procent) zijn consumenten iets optimistischer, maar niet net zo positief als in Nederland.

Ook zijn Nederlanders positiever over de huidige woningprijs. Iets minder dan de helft vindt koopwoningen nu te duur. In de andere landen ligt dit percentage hoger. In België is de ontevredenheid over de huidige prijs het grootst. Bijna driekwart vindt de prijs van een woning nu te hoog. Frankrijk (58 procent) en het Verenigd Koninkrijk (54 procent) volgen.

Crisis

De woningprijzen in Nederland zijn tijdens de kredietcrisis flink gedaald en hebben die het niveau van voor de crisis nog niet bereikt. "Dit is heel anders in de landen om ons heen. In Duitsland en België was er überhaupt geen sprake van dalende huizenprijzen", aldus de onderzoekers van het economisch bureau.

In het Verenigd Koninkrijk zijn huizen na flinke prijsstijgingen weer flink duurder dan voor het uitbreken van de crisis. "Deze verschillen helpen verklaren waarom Nederlanders huizen in hun land relatief 'minder duur' vinden dan mensen in de landen om ons heen."

Betaalbaar

Verder vinden relatief veel Nederlandse huizenbezitters de hypotheeklasten betaalbaar. Slechts 7 procent heeft moeite met het opbrengen van de maandlasten. Dit is het laagste aandeel van alle dertien door ING onderzochte landen.

In België (9 procent) en Duitsland (12 procent) hebben relatief meer huizenbezitters hier last van. Daarnaast hebben zo'n 15 procent van de Belgische en 18 procent van de Franse huizenbezitters moeite met het betalen van de hypotheek.

Onder huurders is de groep die moeite heeft met het betalen van de woonlasten een stuk groter. Bijna een kwart (23 procent) kan de huur maar moeilijk opbrengen. Dit is vergelijkbaar met de percentages in België, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk. In Duitsland (17 procent) is die groep veel kleiner.

 

 

FD 01 september 2016

Weer nieuwe aanbieder hypotheken op markt

De Nederlandse hypotheekmarkt krijgt er een concurrent bij. CMIS, het moederbedrijf van onder meer Hypotheekshop, heeft een overeenkomst gesloten met een buitenlandse investeerder die nieuwe Nederlandse hypotheekleningen wil verstrekken.

Eerder al kwamen namen als Munt Hypotheken en Dynamic Credit op de markt, die geld van investeerders buiten de bankensector naar de hypotheekmarkt brengen. Ook Nederlandse verzekeraars zijn veel actiever dan een paar jaar geleden.

'West-Europese verzekeraar'

CMIS heeft nu onder de naam Merius Hypotheken een product op de markt gezet dat woningkredieten verstrekt aan particulieren en dat gefinancierd wordt door het Merius Hypotheekplatform. Volgens Cor Zwaan, directeur Investment Solutions bij CMIS Group, is er momenteel financiering van één partij van buiten Nederland. De naam wil hij niet noemen, maar het gaat om een 'West-Europese verzekeraar'.

Daar blijft het niet bij. 'We hebben een tweede mandaat getekend dat we nu aan het uitwerken zijn', aldus Zwaan. Hij wil niet zeggen hoeveel financiering Merius nu binnen heeft. 'We streven naar een marktaandeel van 1 tot 1,5%', is het enige dat hij erover kwijt wil.

Franse bank

CMIS heeft de contacten met buitenlandse investeerders gelegd via een strategische samenwerking met Natixis, een onderdeel van de Franse bank Groupe BCPE. 'Zij hebben een grote groep pensioenfondsen, vermogensbeheerders en verzekeraars als klant. Daarvan hebben zij er een geïnteresseerd in deze mogelijkheid.'

Langdurig proces

Onlangs beschreef Dynamic Credit in deze krant hoe lastig het is om buitenlandse investeerders over te halen om hun geld te steken in Nederlandse hypotheken, omdat er zoveel specifieke voorwaarden verbonden zijn aan leningen hier. Zwaan zegt dat verhaal te herkennen. 'Het proces duurt lang, het kost veel tijd om beleggers op te leiden. Wij hebben bijzonderheden zoals de verhuisregeling, het overbruggingskrediet, erfpacht en dergelijke. Die willen we natuurlijk wel aanbieden in onze hypotheken.'

Er zijn ook opmerkingen over het feit dat nog altijd hypotheken mogelijk zijn die hoger zijn dan de woningwaarde, maar daarover zijn volgens Zwaan minder vragen.

Maple

Het is niet voor het eerst dat CMIS met een buitenlandse partij in zee gaat. Eerder was er een samenwerking met de Duitse poot van de Canadese Maple-bank. Maar Maple kwam in aanvaring met de Duitse belastingdienst en is 'in feitelijke staat van faillissement', aldus Zwaan. Deze hypotheken worden niet meer aangeboden. Volgens Zwaan hebben Nederlanders met zo'n hypotheek geen hinder ondervonden door de problemen bij Maple, en krijgen ze bij een verlenging een marktconform voorstel.

 

 

AD 15 augustus 2016

Hoge boetes op aflossen verboden dankzij nieuwe EU-regels

Banken mogen bij nieuwe hypotheken mensen niet langer straffen met een torenhoge boete als ze versneld hun woningschuld willen aflossen.

Voortaan kan de bank alleen nog maar een vergoeding vragen voor de directe kosten die ontstaan doordat een groot deel van de hypotheek vervroegd wordt afbetaald. Boetes zijn taboe, zo blijkt uit nieuwe Europese regels die sinds kort geruisloos zijn ingevoerd. 

Nieuwe regels
Het CDA wil daarom dat het kabinet zo snel mogelijk haarfijn in kaart brengt hoe banken met de nieuwe regels omspringen. Bijna alle bestaande hypotheekcontracten in Nederland beperken de huizenbezitter momenteel in de aflossing van zijn woningschuld. Die mag, afhankelijk van de voorwaarden, jaarlijks maximaal 10 of 20 procent van het originele hypotheekbedrag boetevrij aflossen. 

CDA-Kamerlid Pieter Omtzigt is blij met de nieuwe Europese regels, maar wil wel van het kabinet weten hoe banken deze doorvoeren. De Nederlandse Vereniging van Banken stelt dat onze wetgeving al in hoge mate voorziet in de bescherming van consumenten en constateert dat voor de meeste mensen de ruimte om kosteloos af te lossen voldoende is.

http://www.ad.nl/dossier-nieuws/hoge-boetes-op-aflossen-verboden-dankzij-nieuwe-eu-regels~af5d0fa5/

 

 

 

RTLZ.NL 08 augustus 2016 

Hypotheek aanvragen: hierdoor kun je minder lenen

Heb je een private leaseauto op je naam staan, dan kun je flink wat minder hypotheek krijgen. Dat is schrikken voor veel mensen. Welke factoren kunnen nog meer tegenzitten bij het kopen van een huis? We zetten er vijf op een rij.

Sinds 1 juli zijn de regels voor kredietverstrekking veranderd. Als je nu bijvoorbeeld een auto privé leaset, wordt een deel van de waarde daarvan geregistreerd bij Bureau Krediet Registratie (BKR). Een deel daarvan wordt gezien als lening; dat bedrag kun je dan niet meer besteden aan je hypotheek.

Maar een leaseauto is niet de enige post die in de weg kan zitten. Deze factoren spelen ook in je nadeel als je een hypotheek aanvraagt:

1) Een persoonlijke lening

De meest voor de hand liggende is wel de persoonlijke lening. Een 'gewone' lening die je afsluit bij de bank of andere kredietverstrekker wordt afgetrokken van de maximale hypotheek die je kunt krijgen.

2) Een fiets gefinancierd via een fietsplan

Heb je een mooie (elektrische) fiets via het fietsplan van je werkgever? Die wordt niet geregistreerd bij het BKR, maar komt wel op een werkgeversverklaring te staan.

Op een werkgeversverklaring moet je baas onderhandse leningen opgeven. Dat kan een fietsplan zijn, maar ook loonbeslag (als een deurwaarder beslag legt op je loon) of een voorschot op je salaris. Hypotheekverstrekkers kijken niet naar de achtergrond van die onderdelen, maar wel naar de bedragen.

3) Huis-, tuin- en keukenproducten die je later afbetaalt

Je kunt het zo gek niet bedenken of je kunt het leasen tegenwoordig. Denk aan een wasmachine, cv-ketel of kunststof kozijnen die je nú koopt, maar pas later betaalt.

Over het algemeen geldt hierbij: koop je iets waarvoor je een afbetalingsregeling afspreekt die langer duurt dan drie maanden, voor een bedrag hoger dan 500 euro, dan levert dat een BKR-registratie op. En die werkt in je nadeel bij het aanvragen van een hypotheek.

4) Rekening met de optie om rood te staan of doorlopend krediet

Rood staan wordt gezien als een lening, ook de optie om rood te staan terwijl je er geen gebruik van maakt. Hetzelfde geldt voor doorlopend krediet, de afspraak waarbij je altijd 5000 of 10.000 euro tot je beschikking hebt. 

5) Creditcard

Ook al betaal je netjes elke maand je rekeningen: een creditcard wordt ook gezien als een lening. Er zit een limiet op de uitgaven die je kunt doen met je creditcard, bijvoorbeeld 5000 of 10.000 euro. Dat telt mee bij je hypotheekaanvraag.

Deze dingen worden niet geregistreerd:

Tot slot, ter geruststelling: een betalingsachterstand (van minder dan vier maanden) op je hypotheek, studielening en telefoonabonnement wordt niet geregistreerd bij het BKR (hoewel voor de laatste in de toekomst wel weer andere regels kunnen gaan gelden). Maar, waarschuwt Vereniging Eigen Huis, laat je daardoor niet misleiden: "Linksom of rechtsom: je hebt een schuld die je moet terugbetalen."

Zie je door de bomen het bos niet meer? Er zijn verschillende soorten leningen en kredieten waarvoor verschillende registratieafspraken gelden, op de site van het BKR kun je er een overzicht van bekijken en inloggen om je persoonlijke gegevens te checken.

http://www.rtlnieuws.nl/geld-en-werk/hypotheek-aanvragen-hierdoor-kun-je-minder-lenen

 

 

 

NVM 19 juli 2016

Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting?

Om de woningmarkt te stimuleren, heeft de overheid een aantal jaren geleden de overdrachtsbelasting verlaagd. Koop je een woning aan dan is er maar twee procent (2%) overdrachtsbelasting verschuldigd. Wordt een andersoortig object, zoals een bedrijfsloods, verkocht dan moet er zes procent (6%) overgeboekt worden naar de Belastingdienst. 
Het zal je niet verbazen dat er discussie kan ontstaan tussen kopers en de inspecteur over welk percentage van toepassing is, als het overgedragen object niet overduidelijk in de ene of de andere categorie valt. Vier procent meer of minder belasting staat toch voor forse bedragen.
 
Aangezien de belastingdienst vijf jaar de tijd heeft om met een naheffing te komen, zien we de laatste tijd steeds vaker dat de rechter er aan te pas moet komen om een einde te maken aan de strijd tussen kopers en fiscus.
 
Recent is daar een voor mij wel heel lokaal tintje aan gekomen, waar ik overigens niet zelf bij betrokken ben geweest. Maar deze rechterlijke uitspraak is voor iedereen die een zogeheten kantoor-villa gaat kopen of heeft gekocht interessant. Daarnaast is hij leuk voor iedereen die Maastricht kent of tijdens zijn militaire dienst in Maastricht gelegerd is geweest. En het eigenaardige effect ervan is dat nu ook de zakelijke markt van zogeheten kantoorvilla’s gestimuleerd wordt.
 
Kantoor is toch een woning (geweest). Dus 2% overdrachtsbelasting
In 1917 zijn op het terrein van de Tapijn-kazerne twee panden gebouwd. Ieder pand deed dienst als een dubbel woonhuis voor officieren. Er konden dus vier officieren wonen met hun gezinnen. Naderhand is één van deze panden verbouwd tot militair hospitaal. Tijdens mijn studententijd in Maastricht is dat pand opnieuw verbouwd en vervolgens is er een opvang- en adviescentrum voor drugsverslaafden in gevestigd. Daarbij zijn op de begane grond douches, toiletten en rustruimten gemaakt. Dit pand is recent verkocht aan een BV, die het heeft omgebouwd tot twee verschillende kantoorruimten die verhuurd worden. Volgens het bestemmingsplan mag er overigens ook gewoond worden.
 
De BV gaat de strijd aan met de belastinginspecteur over de hoogte van de overdrachtsbelasting. Volgens de BV hoeft maar 2% betaald te worden omdat het pand (oorspronkelijk) bestemd is om er te wonen en daarvoor ook geschikt was op het moment van de aankoop. De inspecteur is van mening dat het om kantoorruimte gaat en dus 6% voldaan moet worden.
 
De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 10 juni 2016 uitspraak gedaan in deze zaak (die nog niet gepubliceerd is maar als kenmerk BRE 15/5308 heeft). De rechter neemt als criterium de oorspronkelijke aard van het pand, namelijk (officiers) woning.
 
Maar vervolgens wordt bekeken of er sinds de bouw zodanige aanpassingen zijn gedaan dat er niet meer gewoond kan worden. Volgens de rechtbank is daarvan geen sprake omdat er weliswaar verbouwd is in de afgelopen 100 jaar, maar daardoor niet wezenlijk iets veranderd is aan het pand. Bovendien staat het bestemmingsplan toe dat er gewoond mag worden.
 
De conclusie van de rechters is duidelijk: de koper hoeft maar 2% overdrachtsbelasting te betalen omdat het om een woning gaat. Dat het pand ten tijde van de overdracht (al lang) niet meer bewoond werd, doet niet terzake.
 
Advies aan kopers van kantoorvilla’s
Koop je een object dat nu geen woning is maar wel ooit een woning geweest is, kijk dan eens kritisch naar de geschiedenis van het pand. Is het oorspronkelijk een woning geweest maar nu op een andere wijze in gebruik, dan kun je mogelijk profijt hebben van deze Tapijn-casus.
 
Gaat het bijvoorbeeld om een statig herenhuis uit 1880 waar nu een notariskantoor is gevestigd en wil je er zelf een advocatenkantoor in vestigen, dan kun je mogelijk 4% overdrachtsbelasting uitsparen.
 
Het gaat namelijk niet om het huidige of voorgenomen gebruik van het pand en ook niet over de vraag of de koper een particulier is. Criterium is (onderhand) of het pand een woning is geweest en als zodanig weer gebruikt kan worden op dit moment (na een kleine verbouwing).
 
Het resultaat van deze en andere rechterlijke uitspraken heeft nu wel als onverwacht neveneffect dat niet alleen de woningmarkt wordt gestimuleerd maar ook de markt van kantoorvilla’s. Bedrijven die zo’n pand kopen om daar kantoor te houden, hoeven hoogstwaarschijnlijk ook maar 2% overdrachtsbelasting te betalen. Het laatste woord in deze is overigens wel aan de Hoge Raad.
 
Mr. Ernst Loendersloot
kandidaat notaris te Maastricht
Telefoon 043-3509950
 

 

RTLNIEUWS.NL 07 juli 2016

Record: nog nooit zoveel huizen verkocht in drie maanden

Makelaars kunnen de champagne opentrekken: ze hebben nooit eerder zoveel huizen verkocht in één kwartaal. Dat blijkt uit een onderzoek van de NVM. De vakvereniging spreekt zelfs van 'oververhitting' van de huizenmarkt, vooral in de Randstad.

Kijk hier hoeveel de huizenprijs is gestegen of gedaald in jouw regio. 

Er werden ruim 42.800 bestaande koopwoningen verkocht. Het oude NVM-record uit de eerste helft van 2006 is daarmee uit de boeken van de in 1898 opgerichte vereniging. 

Huizen worden snel verkocht en worden duurder

In het tweede kwartaal dit jaar duurde het gemiddeld 90 dagen voordat een huis verkocht werd. Daarmee daalt de verkooptijd in een jaar tijd met 21 dagen. Dat betekent dat de verkoopsnelheid weer vergelijkbaar is met het niveau van rond het begin van de crisis.

Twee-onder-een-kapwoningen worden het snelst verkocht: afgelopen kwartaal wisselden deze binnen 58 dagen van eigenaar. Ook zijn huizen afgelopen kwartaal duurder geworden. Bij alle woningtypen stegen de prijzen, zo werden vrijstaande woningen 4,6 procent duurder. De prijzen van appartementen stegen met 6,4 procent.

In Amsterdam stegen de prijzen het hardst: met 16 procent, in vergelijking met vorig jaar. In Zuid-Kennemerland, waar bijvoorbeeld Haarlem onder valt, werd een huis 15 procent duurder. Ook in Utrecht liep de prijs hoog op: gemiddeld met 9 procent.

Starters in de problemen

Door drukte op de markt en nieuwe leenregels komen vooral starters in de problemen. Dat is een zorgelijke ontwikkeling, zegt Ger Jaarsma, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs.

Huizenkopers moeten na een aanscherping van de regels steeds meer eigen geld meenemen. De Nederlandsche Bank wil dat huizenkopers nog maar 90 procent van de kosten voor de koop van een huis kunnen financieren. Dat ziet de NVM niet zitten. "Een verdere verlaging kan de woningmarkt voor koopstarters al snel volledig onbereikbaar maken", zegt Jaarsma.

Voor wie voor het eerst een koophuis zoekt, heeft hij een duidelijk advies: probeer het eerst buiten de stadscentra. "In het centrum is het woningaanbod laag en zijn de prijzen relatief hoog. Daardoor komen starters steeds moeilijker binnen. Wonen in het centrum is vaak te hoog gegrepen."